İstanbul’da kentsel dönüşüm uygulamalarında Bakırköy ve Küçükçekmece, yapı stokunun yaşı, zemin ve yoğunluk gibi nedenlerle sıkça dönüşüm gündemine gelen ilçelerdendir. Bu ilçelerde süreç, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde aynı ilerlese de uygulamada en çok sorun çıkan başlıklar şunlardır:
- Riskli yapı tespiti sonrası tebligatların usulü (adres/tebligat hataları)
- Kat mülkiyeti–kat irtifakı ve arsa payı uyumsuzlukları
- Müteahhit sözleşmelerinde teminat ve teslim süresi sorunları
- 2/3 çoğunluk kararının alınması ve karara katılmayanların durumu
- Tahliye-yıkım sürecinde kiracıların ve maliklerin eş zamanlı yönetimi
Bakırköy/Küçükçekmece’de En Sık Görülen 5 Hukuki Problem
1) Tebligat Hataları ve Süre Kaçırma Riski
Riskli yapı raporu, tahliye-yıkım yazıları ve pay satışı işlemlerinde tebligatın usulüne uygun yapılmaması sık görülür. Özellikle:
- malik adresinin güncel olmaması,
- apartman yöneticisine/komşuya teslim gibi ihtilaflı durumlar,
- yurtdışında yaşayan paydaşların bildirimleri
Sonuç: Süreler kaçırılırsa itiraz/dava hakkı zayıflar. Bu nedenle tebellüğ tarihini ve tebligat usulünü kontrol etmek kritik.
2) Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Sorunları
Bazı binalarda tapu düzeni güncel değildir; bağımsız bölüm bilgileri, eklentiler, ortak alanlar ve arsa payları hatalı olabilir.
Uygulama etkisi: Müteahhit sözleşmesi ve paylaşım planı kilitlenir, çoğunluk sağlansa bile ihtilaf büyür.
3) Arsa Payı Hataları ve Paylaşım Çatışmaları
“Benim dairem daha büyük, daha fazla pay alırım” tartışmaları çoğu kez arsa payı düzeltme ihtiyacı doğurur.
Yanlış arsa payı, dönüşüm sonrası paylaşımın adil olmamasına ve uzun davalara yol açabilir.
4) Müteahhit Sözleşmesinde Teminat Eksikliği
Bakırköy/Küçükçekmece’de en sık mağduriyet:
- “İnşaat başladı ama yarım kaldı”
- “Teslim gecikti, cezai şart yok”
- “İskan alınmadı, yapı kullanma izni yok”
Çözüm: Banka teminat mektubu / ipotek / cezai şart / teslim tarihi ve teknik şartname maddeleri sağlam kurulmalı.
5) Kiracıların Tahliyesi ve Kira Yardımı Karmaşası
Kiracıların tahliyesi, depozito iadesi, taşınma süreci ve kira yardımı başvurularında belgeler eksik olursa hak kaybı doğabilir.
Örnek Senaryolar (Yerel SEO + Pratik Yol Haritası)
Senaryo 1: “Bakırköy’de riskli yapı raporu geldi, itiraz etmek istiyoruz.”
Ne yapılır?
- Tebligat tarihini netleştir (süreler buradan başlar).
- Rapora teknik itiraz hazırlanır (karot sayısı, hesap yöntemi, proje uyumu vb.).
- Süresinde ilgili idareye sunulur.
- Gerekirse idari yargı süreci ve yürütmenin durdurulması stratejisi değerlendirilir.
Avukat bakışı: İtiraz sadece “kabul etmiyorum” değil; teknik içerikli olmalı. Aksi halde reddedilme ihtimali yükselir.
Senaryo 2: “Küçükçekmece’de 2/3 çoğunluk sağlandı, 1-2 kişi imza atmıyor.”
Ne yapılır?
- 2/3 kararının usulüne uygun alındığı belgelenir (karar, çağrı, toplantı tutanakları).
- İmza atmayanlara karar tebliğ edilir.
- Süreçte pay satışı/açık artırma prosedürüne gidilebilecek durumlar analiz edilir.
- Bu aşamada en kritik iş: sözleşme metnini tüm maliklerin menfaatini koruyacak şekilde kurmak.
Avukat bakışı: “2/3 var, sorun bitti” yaklaşımı hatalıdır. Sözleşme zayıfsa çoğunluk kararı bile dönüşümü kurtarmaz.
Senaryo 3: “Müteahhit teslimi geciktirdi, kira yardımı yetmiyor, ne yapabiliriz?”
Ne yapılır?
- Sözleşmede teslim süresi + cezai şart maddeleri kontrol edilir.
- İhtarname ve temerrüt süreci işletilir.
- Teminat/garanti mekanizmaları devreye sokulur.
- Gerekirse fesih + tazminat + yeni yüklenici planı hazırlanır.
Avukat bakışı: İspat ve prosedür doğru kurulmazsa, haklıyken haksız duruma düşülebilir.
Sonuç
Bakırköy ve Küçükçekmece’de kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı itirazı, 2/3 çoğunluk kararları, tahliye-yıkım işlemleri, müteahhit sözleşmeleri ve kira yardımı başvurularında hukuki destek almak isterseniz, dosyanızı belge bazında değerlendirip yol haritası çıkarabiliriz.
Diğer Yazılarımız:
Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne Yapar? Süreçte Neden Gerekli? (2026 Rehberi)
Müteahhit Seçerken Nelere Bakılmalı?
Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanuna Göre Süreç Nasıl İşler? (2026 Güncel)
Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanun ve Hukuki Çerçeve
Güngören, Bahçelievler ve Zeytinburnu’nda Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
İstanbul Avukat – Güvenilir ve Kapsamlı Hukuki Çözümler
Küçükçekmece Avukat – Güvenilir ve Profesyonel Hukuki Hizmetler