Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, deprem ve afet riski taşıyan yapıların güvenli hale getirilmesi amacıyla; riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden yapılması süreçlerini kapsayan hukuki ve teknik bir dönüşüm sürecidir. Türkiye’de bu sürecin ana çerçevesi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile çizilmiştir.
Bu kanun kapsamında dönüşüm; bazen riskli alan / rezerv yapı alanı üzerinden, bazen de bina bazlı riskli yapı tespiti üzerinden ilerler.
6306 Sayılı Kanuna Göre Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Aşağıdaki adımlar, uygulamada en sık görülen “riskli yapı tespitiyle başlayan” kentsel dönüşüm akışını özetler.
1) Riskli Yapı Tespiti Başvurusu
Dönüşüm sürecinin ilk kritik adımı, binanın “riskli yapı” olup olmadığının tespitidir. Bu tespit, Bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar üzerinden yapılır.
Not: Bakanlık SSS’lerinde, yapı/arsa malikliği gibi özel durumlarda başvuruyu kimin yapabileceğine dair örnekler de yer alır.
2) Riskli Yapı Raporu ve Tebligat
Riskli yapı raporu idarece incelenir ve süreç, hak sahiplerine tebligat ile bildirilir. Süreler çoğunlukla “postaya verildiği” tarihe göre değil, tebellüğ (teslim alındığı) tarihe göre işlemeye başlar.
3) Riskli Yapı Raporuna İtiraz (15 Gün Kuralı)
Riskli yapı tespitine karşı itiraz edilebilir. Bakanlığın sıkça sorulan sorularında, itirazların tebligatın tebellüğünden sonra ve ilgili müdürlüğe 15 gün içinde ulaşması gerektiği vurgulanır.
Uygulamada ipucu: İtiraz dilekçesi, teknik içerik taşımalıdır (kolon-kiriş kesitleri, karot sayısı, zemin etkisi, proje-ruhsat uyumsuzluğu vb.). Salt “kabul etmiyorum” içerikli itirazlar genelde zayıf kalır.
4) Tahliye – Yıkım Aşaması
İtiraz reddedilirse veya itiraz edilmeyip rapor kesinleşirse, yapı “riskli” kabul edilir ve tahliye-yıkım aşamasına geçilir. Bu aşamada yapılan tebligatlar, süreler ve idari işlemler kritik önemdedir (süre kaçırmak ciddi hak kaybı doğurabilir).
5) Maliklerin Kararı: “2/3 Çoğunluk” ile Uygulama
6306 kapsamında yeniden yapımın nasıl olacağı (müteahhit seçimi, sözleşme modeli, bağımsız bölüm paylaşımı, kat karşılığı oranı vb.) için maliklerin karar alması gerekir. Uygulamada çokça karşılaşılan model, en az 2/3 çoğunlukla karar alınmasıdır. Bakanlık birimlerinin “pay satışı” ilanlarında bu husus açık şekilde görülür.
6) Karara Katılmayanların Paylarının Satışı (Açık Artırma)
2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, belirli şartlarla açık artırma sürecine konu olabilir. Bu süreçte ilanlar, satış tarihleri ve prosedür uygulamada çok önemlidir.
Ayrıca bazı idare ilanlarında, pay satışı işlemine/işlem öncesi işleme karşı 30 gün içinde idari yargıda dava açma hakkına atıf yapılmaktadır.
Kritik nokta: “2/3 çoğunluk”, her dosyada her ayrıntıyı otomatik çözen sihirli sayı değildir. Pay/arsa payı hataları, kat mülkiyeti sorunları, usulsüz tebligat, sözleşme maddelerindeki boşluklar gibi konular, dönüşümü yıllarca kilitleyebilir.
7) Kira Yardımı ve Diğer Mali Haklar
6306 kapsamında malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri bazı yardım ve desteklerden yararlanabilir; ayrıca pek çok işlemde harç/vergisel muafiyetler söz konusudur.
İstanbul özelinde bazı belediyelerin ek kira desteği programları da bulunmaktadır (ör. İBB’nin riskli yapı/hızlı tarama kapsamında kira desteği bilgilendirmeleri).
2026 için destek tutarları il/ilçe ve program türüne göre değişebildiğinden, dosyanın bağlı olduğu İl Müdürlüğü / belediye uygulaması üzerinden güncel rakamla ilerlemek en güvenlisidir.
Kentsel Dönüşümde En Sık Yapılan Hatalar
- Riskli yapı raporuna süresinde ve teknik gerekçeyle itiraz edilmemesi
- Tebligatların usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğinin kontrol edilmemesi
- Müteahhit sözleşmesinde teminat, cezai şart, teslim tarihi, iskan, ortak alanlar, tapu devri gibi hayati maddelerin zayıf bırakılması
- Arsa payı hataları / kat mülkiyeti sorunları çözülmeden imza aşamasına geçilmesi
- Kira yardımı ve muafiyet süreçlerinde eksik belge nedeniyle hak kaybı yaşanması
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm herkes için zorunlu mu?
Riskli yapı tespiti kesinleşmişse, süreç idari işlemlerle devam edebilir. Ancak her binanın otomatik olarak dönüşüme girmesi diye bir kural yoktur; süreç genellikle risk tespiti/alan ilanı ile tetiklenir.
Riskli yapı raporuna itiraz süresi kaç gün?
Bakanlık SSS’lerinde, tebligatların tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe ulaşan itirazların dikkate alındığı belirtilir.
2/3 çoğunluk sağlanırsa imza atmayan malik ne olur?
Uygulamada karara katılmayan paydaşların paylarının açık artırma sürecine konu edildiği görülmektedir.
Kira yardımı ve muafiyetler kimleri kapsar?
Bakanlık SSS’lerinde, anlaşma ile tahliye edilen/yıktırılan binaların malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahipleri için desteklerden yararlanma imkânı ile işlem/harç muafiyetleri anlatılmaktadır.
Sonuç: 6306 Sürecinde En Kritik 3 Şey
- Süreleri kaçırmamak (itiraz–dava–tebligat)
- Teknik rapor + hukuki stratejiyi birlikte yürütmek
- Sözleşmeyi sağlam kurmak (müteahhit seçimi ve teminat düzeni)
Diğer Yazılarımız:
Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne Yapar? Süreçte Neden Gerekli? (2026 Rehberi)
Müteahhit Seçerken Nelere Bakılmalı?
Bakırköy ve Küçükçekmece’de Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanun ve Hukuki Çerçeve
Güngören, Bahçelievler ve Zeytinburnu’nda Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
İstanbul Avukat – Güvenilir ve Kapsamlı Hukuki Çözümler
Küçükçekmece Avukat – Güvenilir ve Profesyonel Hukuki Hizmetler