İstanbul’da kentsel dönüşüm uygulamalarında Güngören, Bahçelievler ve Zeytinburnu, yapı stokunun yaşı, yoğun yapılaşma ve deprem riski nedeniyle dönüşüm gündeminin en sıcak olduğu ilçeler arasındadır. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde süreç aynı ilerlese de bu ilçelerde pratikte en çok karşılaşılan sorunlar:
- Riskli yapı tespiti sonrası tebligat ve süre yönetimi
- Kat mülkiyeti/kat irtifakı – arsa payı uyuşmazlıkları
- 2/3 çoğunluk kararlarında toplantı usulü ve imza krizi
- Tahliye–yıkım aşamasında kiracıların durumu ve kira yardımı
- Müteahhit sözleşmelerinde teminat, teslim, iskan ve cezai şart eksikleri
Güngören’de Kentsel Dönüşümde Sık Görülen Konular
- Eski yapı stokunda riskli yapı tespiti sonrası hızlı tahliye baskısı
- Dairelerin/eklentilerin fiili kullanımının tapuyla uyumsuzluğu
- Aynı binada çok sayıda hissedar (miras, satış, pay devri) nedeniyle karar alma zorluğu
- Müteahhitle yapılan sözleşmelerde teminat zayıflığı (yarım kalan iş riski)
Öneri: Güngören’de dönüşüm dosyalarında sözleşmeye mutlaka teslim tarihi + cezai şart + banka teminatı/ipotek mekanizması koymak kritik.
Bahçelievler’de Kentsel Dönüşümde Sık Görülen Konular
- Bina bazlı riskli yapı tespiti ile birlikte blok/site içi karar karmaşası
- Paydaşların “arsa payı adaletsiz” iddiasıyla süreci kilitlemesi
- 2/3 çoğunluk sağlansa bile toplantı çağrısı–tutanak–tebligat usul hataları nedeniyle ihtilaf çıkması
- Kiracıların tahliyesi ve taşınma süreçlerinde anlaşmazlık
Öneri: Bahçelievler’de özellikle karar alma sürecini (çağrı, gündem, tutanak, imza) kusursuz yürütmek, sonradan açılacak iptal/tazminat iddialarını azaltır.
Zeytinburnu’da Kentsel Dönüşümde Sık Görülen Konular
- Ticari alan/işyeri yoğunluğu nedeniyle işyeri tahliyesi ve faaliyet kaybı tartışmaları
- “Kira yardımı / taşınma desteği” başvurularında belge eksikliği nedeniyle mağduriyet
- Tahliye-yıkım aşamasında tebligat usulsüzlüğü iddiaları
- Müteahhit seçimi aşamasında proje gecikmesi ve iskan alınamaması riskleri
Öneri: Zeytinburnu’nda özellikle işyeri bulunan binalarda sözleşmeye; teslim gecikmesi, iskan, ortak alanlar ve bağımsız bölüm teslim şartları net yazılmalı.
Güngören – Bahçelievler – Zeytinburnu İçin Örnek Senaryolar
Senaryo 1: “Güngören’de riskli yapı raporu geldi, itiraz edebilir miyiz?”
Yol haritası:
- Tebligat tarihini netleştir (süreler buradan başlar)
- Teknik itiraz dosyası oluştur (karot, proje, hesap yöntemi, zemin etkisi)
- Süresi içinde ilgili idareye sun
- Gerekirse idari yargı ve yürütmenin durdurulması stratejisi değerlendir
Senaryo 2: “Bahçelievler’de 2/3 çoğunluk var ama bazı maliklerden imza çıkmıyor”
Yol haritası:
- 2/3 kararının usulünü sağlamlaştır (çağrı–tutanak–gündem–imza)
- Karara katılmayanlara tebligatları doğru çıkar
- Süreci kilitleyen neden sözleşmeyse: sözleşmeyi revize et (teminat, teslim, iskan, paylaşım)
- Gerekirse pay satışı/açık artırma prosedürü hukuken değerlendirilir
Senaryo 3: “Zeytinburnu’nda tahliye-yıkım tebligatı geldi, kiracılar çıkmıyor”
Yol haritası:
- Tebligatın usulünü kontrol et (kim aldı, tarih, adres doğruluğu)
- Kiracı–malik ilişkisini sözleşme ve delillerle netleştir
- Tahliye için idari/özel hukuk adımlarını dosyaya göre planla
- Kira yardımı/taşınma desteği haklarını belgeyle birlikte takip et
Sonuç
Güngören, Bahçelievler ve Zeytinburnu’nda kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti ve itiraz, 2/3 çoğunluk kararları, tahliye–yıkım işlemleri, müteahhit sözleşmeleri ve kira yardımı başvurularında hukuki destek almak isterseniz, dosyanızı belge bazında inceleyip net bir yol haritası çıkarabiliriz.
Diğer Yazılarımız:
Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne Yapar? Süreçte Neden Gerekli? (2026 Rehberi)
Müteahhit Seçerken Nelere Bakılmalı?
Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanuna Göre Süreç Nasıl İşler? (2026 Güncel)
Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanun ve Hukuki Çerçeve
Bakırköy ve Küçükçekmece’de Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
İstanbul Avukat – Güvenilir ve Kapsamlı Hukuki Çözümler
Küçükçekmece Avukat – Güvenilir ve Profesyonel Hukuki Hizmetler