Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 688’e göre, birden fazla kişinin fiziksel olarak bölünmemiş bir malın tamamına belirli oranlardaki paylarla sahip olmasıdır. Her paydaş, malın bütünü üzerinde hak sahibi olmakla birlikte, malın somut bir kısmına değil, soyut bir payına malik olur. Örneğin bir arazi veya bir daire üzerinde 12,14\frac{1}{2}, \frac{1}{4}21,41 gibi pay oranlarıyla birden çok kişi aynı anda mülkiyet hakkına sahip olabilir.
Paylı mülkiyette:
- Pay oranı açıkça kararlaştırılmamışsa, paydaşlar eşit paylara sahip sayılır (TMK m. 688/2).
- Her paydaş, kendi payı üzerinde tasarruf (devretme, rehin etme vb.) hakkına sahiptir ve bu işlemler için diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak özel düzenlemeler (örneğin yasal önalım hakkı, TMK m. 732) saklı tutulmuştur.
Paylı Mülkiyet Nasıl Oluşur?
Paylı mülkiyet, birkaç şekilde ortaya çıkabilir:
1. Hukuki İşlemle Kurulması
- Birlikte Satın Alma: İki veya daha fazla kişinin aynı taşınmazı veya taşınırı birlikte satın alması.
- Pay Devri: Mülkiyeti tek başına elinde tutan bir kişinin, sahip olduğu malın bir payını başka birine devretmesi.
- Vasiyet, Bağış vb.: Tek taraflı veya iki taraflı hukuki işlemlerle de paylı mülkiyet ilişkisi kurulabilir.
2. Yetkili Makam Kararıyla Kurulması
- Mahkeme Kararı: Örneğin, dava sonucunda mal üzerinde birden çok kişinin paylı mülkiyetini öngören yargı kararı.
- İcra İhalesi: Açık artırmada birlikte teklif veren kişilerin kazanması hâlinde icra dairesinin bu kişilere paylı mülkiyet oluşturacak şekilde tescil yapması.
- İdari Kararlar: İmar uygulamaları gibi özel düzenlemelerde belediyeler veya ilgili idareler tarafından paylı mülkiyetin kurulması.
3. Kanun Gereği Kurulması
- Sınırlıkların (Duvar, Çit vb.) Paylı Mülkiyeti: TMK m. 721’e göre, iki taşınmaz arasındaki ayrım duvarı veya çit, aksi ispat edilmedikçe komşuların paylı malı sayılır.
- Birleşme veya Karışma: TMK m. 776 gereği, taşınır malların ayrılmaları zor veya imkânsız biçimde birbirine karışması hâlinde, malın değeri oranında paylı mülkiyet meydana gelir.
- Eşya Ayırdedilemezse: TMK m. 222/2, evlilik malları düzeninde kime ait olduğu ispat edilemeyen malların paylı mülkiyete tabi olduğunu belirtir.
Paylı Mülkiyette Kullanma ve Yararlanma (TMK m. 693)
Her paydaş, diğerlerinin haklarını ihlâl etmemek kaydıyla paylı mülkiyet konusu maldan yararlanma ve kullanma hakkına sahiptir. Örneğin bir taşınmazın bahçesini veya ortak kullanım alanlarını, paydaşlar pay oranları nedeniyle değil, malın bütününden faydalanma esasına göre kullanırlar.
- Uyuşmazlık Hâlinde: Paydaşlar arasında kullanım şeklinde anlaşmazlık çıkarsa, hâkim devreye girerek kullanım zaman veya mekân bakımından bölünebilecekse buna karar verebilir.
- Ortak Menfaatlerin Korunması: Bölünemeyen kısımların bakımı, korunması veya gerekli onarımların yapılması, gerekirse bir paydaş tarafından diğer paydaşları temsilen sağlanabilir.
Engellenen Paydaşın Hakkı
Bir paydaşın, malı kullanması veya yararlanmasına diğer paydaş(lar) engel oluyorsa, el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak, “kullandığı kısım payına denk değil” veya “daha az kullanıyorum” gibi şikâyetler için paydaşın ortaklığın giderilmesi ya da taksim davası açması gerekir.
Paylı Mülkiyette Yönetim ve Karar Alma Süreci
Paylı mülkiyet konusu malın nasıl yönetileceği, nasıl kullanılacağı ve ondan nasıl yararlanılacağı, öncelikle paydaşların kendi aralarında yapacakları oybirliği anlaşma ile düzenlenebilir (TMK m. 689).
Eğer bir anlaşma yoksa, TMK m. 690-692 hükümleri uygulanır:
- Olağan Yönetim İşleri (TMK m. 690)
- Küçük onarımlar, rutin bakım, tarımsal işletmelerde günlük işler vb. tek paydaş tarafından yapılabilir.
- Paydaşların çoğunluğuna (pay oranı bakımından) dayalı kararlarla “olağan yönetim” düzenlemesinde farklılaştırmalar yapılabilir.
- Önemli Yönetim İşleri (TMK m. 691)
- İşletme türünün değiştirilmesi, önemli tadilatlar, uzun süreli kira sözleşmeleri gibi konular için pay ve paydaş çoğunluğu aranır.
- Oylamada eşitlik çıkarsa hâkim, tüm paydaşların menfaatini gözeten bir karar verebilir ve gerekirse kayyım atayabilir.
- Olağanüstü Yönetim ve Tasarruf İşlemleri (TMK m. 692)
- Malın özgülendiği amacı değiştirmek, büyük yapı projeleri, paylı malın tamamı üzerinde tasarruf (örneğin satmak veya tümü üzerinde ipotek kurmak) işlemleri, tüm paydaşların kabulünü gerektirir (oybirliği).
- Bir paydaş tek başına malın tamamı üzerinde işlem yapamaz.
Tapuda Şerh
Taşınmazla ilgili yönetim, kullanım ve yararlanma kararlarının sonradan paydaş olacak veya pay üzerinde ayni hak edinecek kişileri de bağlaması için tapu siciline şerh edilmesi gerekir (TMK m. 695).
Paylı Mülkiyette Devir ve Satış
- Her Paydaşın Payını Devretme Hakkı: Paydaşlar paylarını satabilir, bağışlayabilir, rehnedebilir. Diğer paydaşların izni genellikle aranmaz.
- Önalım (Şuf’a) Hakkı (TMK m. 732): Bir paydaş, payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar öncelikli satın alma (yasal şuf’a hakkı) kullanabilirler. Bu hak, paylı taşınmazın dışarıdan bir alıcıya geçmesini sınırlandırmak amacıyla tanınmıştır.
- Paylı Malın Tümü Üzerinde Tasarruf: Malın tümünün satışı veya ipoteği, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, tüm paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692/1).
Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi
1. Bireysel Payın Sona Ermesi
- Pay Devri veya Haciz/Satış: Bir paydaş payını sattığında veya payı icra yoluyla satıldığında, o paydaşın paylı mülkiyeti sona erer.
- Feragat: Paydaş, pay hakkından feragat ederse diğer paydaşların pay oranları artar.
Mahkeme Kararıyla Paydaşlıktan Çıkarma (TMK m. 696)
- Paydaşın tutum ve davranışları nedeniyle diğer paydaşların hakları ciddi biçimde ihlal ediliyorsa ve paylı mülkiyetin devamı çekilmez hâle gelmişse, paydaş çoğunluğu mahkemeye başvurabilir.
- Hâkimin Verdiği Çözüm Yolları: Payın aynen ayrılarak çıkarılma, payı satın almak isteyen bir paydaşa devretme veya payın açık artırma ile satılması.
2. Tüm Paydaşlar Açısından Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi
- Malın Yok Olması: Taşınmaz veya taşınırın tamamen kullanılamaz hâle gelmesi.
- Kamulaştırma: Devlet tarafından kamu yararı amacıyla el konulması.
- İcra Yoluyla Satış: Malın icra takibi sonucu açık artırma ile satılması.
- Paylı Malın Devri: Tüm paydaşların oybirliğiyle malın tamamını devretmesi.
3. Paylaşma (Taksim) ve Ortaklığın Giderilmesi (TMK m. 698-699)
Her paydaşın paylaşma talebinde bulunma hakkı vardır. Ancak bu hak:
- Mal sürekli bir amaca özgülenmiş değilse,
- Bir sözleşme ile 10 yıla kadar sınırlandırılmamışsa,
- Uygun olmayan bir zamanda (örneğin, önemli zararlar doğurabilecek durumlarda) kullanılmıyorsa,
serbestçe kullanılabilir.
Paylaşma Şekilleri
- Rızai Paylaşma (Anlaşmalı Taksim)
- Paydaşların oybirliğiyle anlaşması sonucu, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelin pay edilmesi.
- Taşınmazın aynen bölüştürülmesi durumunda, tapuda resmî senet ve tescil zorunludur.
- Yargısal Paylaşma (Mahkeme Kararıyla)
- Paydaşlar anlaşamazsa, paydaşlardan biri mahkemeye “ortaklığın giderilmesi” davası açar.
- Hâkim, mümkünse aynen taksim yapar; değer farkı varsa denkleştirme (para ekleme) yoluna gider.
- Aynen taksim uygun değilse veya mal ciddi değer kaybına uğrayacaksa, açık artırmayla satış kararı verilir.
- Satış bedeli, paylar oranında paydaşlara dağıtılır.
İntifa Hakkı Sahibi ve Paylaşma (TMK m. 700)
Bir paydaş, payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa, diğer paydaşlardan biri bunu öğrenmesinden itibaren üç ay içinde paylaşma talebinde bulunabilir. Paylaşma “satış” şeklinde olursa intifa hakkı, paya düşen bedel üzerinde devam eder.
Sonuç
Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet), bir malın birden fazla kişiye ait olduğu ve herkesin soyut bir pay oranına sahip olduğu önemli bir mülkiyet türüdür. Her paydaş, payını bağımsızca devredebilir veya rehnedebilir. Ancak önalım hakkı, malın yönetimi ve karar alma süreçleri gibi hususlar, kanunun detaylı düzenlemelerine tabidir. Paylı mülkiyetin sona ermesi de paydaşların iradesiyle veya çeşitli yasal/takdiri sebeplerle gerçekleşebilir. Dolayısıyla böyle bir mülkiyet ilişkisi içinde, paydaşların birbirine karşı hak ve yükümlülüklerini iyi bilmesi, olası uyuşmazlıklarda hukuki yol haritası belirlemeyi kolaylaştırır.
Bu kapsamda pay ve paydaş çoğunluğu, oybirliği, intifa hakkı ve satış yoluyla paylaşma gibi kavramları dikkatle takip etmek, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
Diğer yazılarımız:
Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar
Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış
Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir ve Nasıl Kazanılır?
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Şufa Davası ve Detayları
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar