El Atmanın Önlenmesi ve Ecri misil Davaları: [2025 Rehberi]

Taşınmazlar üzerinde mülkiyet veya başka bir hak sahibi olan kişi, o taşınmazı başkasının haksız kullanımından korumak için el atmanın önlenmesi ve Ecri Misil davası açabilir. Haksız işgal sebebiyle uğradığı zararı tazmin etmek için ise ecri misil (haksız işgal tazminatı) talebinde bulunabilir. Aşağıda, bu davaların şartları, yetkili mahkeme, delil durumu ve zamanla ilgili konular özetlenmektedir.

1. El Atmanın Önlenmesi Davası

1.1. Davanın Koşulları

Ayni veya şahsi hak varlığı: Davacı, el atmanın önlenmesini istediği taşınır veya taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı (örneğin tapu maliki), sınırlı ayni hak (intifa, irtifak vb.) ya da şahsi hak (kira gibi) sahibi olmalıdır.
Haksız müdahale: Davalının bu hakka rızaya aykırı şekilde el atması veya el atma tehlikesinin bulunması gerekir.

Örnek: Bir bağımsız bölüm üzerinde intifa hakkı olan kişi, orayı haksız işgal eden kimseye karşı da el atmanın önlenmesi davası açabilir.

1.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazı ilgilendiren el atmanın önlenmesi davasında taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi yetkilidir (kesin yetki).
Eğer dava taşınır mala ilişkinse, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya genel kurallara göre yetkili mahkemede açılabilir.

1.3. İspat ve Deliller

Davacı, mülkiyet veya diğer ayni/şahsi hakkını tapu kayıtları, sözleşme, intifa belgesi vb. belgelerle kanıtlamalıdır.
Haksız kullanım, tanık beyanları, keşif veya dava öncesi delil tespiti ile ispatlanabilir.

1.4. Zamanaşımı

El atmanın önlenmesi davasında belirli bir zamanaşımı söz konusu değildir. Haksız işgal sürdüğü müddetçe dava açılabilir.

2. Ecri Misil (Haksız İşgal Tazminatı)

2.1. Ecri Misil ve El Atmanın Önlenmesi Davasının Birlikte Açılması

Davacı, el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte, haksız kullanım süresince işgal tazminatı (ecri misil) de isteyebilir. Ayrıca haksız olarak yapılan inşaatın yıkılması veya eski hâle getirme gibi talepler de aynı davada ileri sürülebilir.

2.2. Ecri Misil Davasını Kimler Açabilir?

Mülk sahibi veya taşınmaza ilişkin diğer ayni hak (intifa, irtifak) veya kira gibi şahsi hak sahipleri bu davayı açabilir.
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaş, kendi payı ölçüsünde ecrimisil talebinde bulunabilir. Ancak paydaşların birbirlerinden ecrimisil isteyebilmesi için genelde intifadan men koşulu aranır (diğer paydaşa kullanımı yasaklama, uyarma vb.).

2.3. Ecri Misil ve 5 Yıllık Zamanaşımı

Ecri misil talebi, haksız işgalin başladığı andan dava tarihine kadar olsa bile, uygulamada geriye dönük 5 yıllık süre için ödenir (BK 146 veya TBK 146 uyarınca).
Davalı zamanaşımı def’ini ileri sürmezse, 5 yıldan uzun süre için de tazminat istenebilir.

3. El Atmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davalarında Prosedür

Dava açılmadan önce delil tespiti: Taşınmaz üzerindeki işgalin kapsamı, hasar ve kullanım şekli hâkim ya da bilirkişi marifetiyle belirlenebilir. Bu, davanın ispatını kolaylaştırır.
Dava açma: El atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebi genellikle aynı dava içerisinde, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır (kesin yetki).
Kararın icrası: Dava sonucunda verilen el atmanın önlenmesi kararı, mahkeme hükmü doğrultusunda icra edilir. Eğer davada mülkiyet ihtilafı yoksa kararın icrası için kesinleşmeye gerek olmayabilir; ancak mülkiyetle ilgili ciddi çekişme varsa, genellikle kararın kesinleşmesi beklenir.

4. Özel Durumlar

Paydaşlar Arasında: Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda paydaşlar, birbirlerinin payları üzerinde haksız kullanım yapabilir. El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları, pay oranına göre söz konusu olur. Ancak ecrimisil talebinin ön şartı olarak paydaşın intifadan men edilmesi şartı aranır.
Tapusuz Taşınmazlar: Tapusuz taşınmazlar da haksız el atma davasının konusu olabilir; ancak davacı, mülkiyeti (örn. kazandırıcı zamanaşımına dayanarak) veya başka bir geçerli hakkı ispatlamalıdır. Sadece zilyet olan kişinin sırf zilyetliğe dayanarak (mülkiyet hakkını kazanmadan) el atmanın önlenmesi davası açması mümkün değildir; bu halde zilyetliğin korunmasına ilişkin dava (TMK 983 vd.) gündeme gelebilir.
Kiracıya Karşı: Kira sözleşmesi sona ermiş ya da tahliyeye rağmen kiracı teslim etmiyorsa kiracıya karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
Yapıların Yıkımı (Kal Davası): Haksız yapılaşma, komşu parsele taşan inşaatlar vb. durumlarda “yıkım” (kal) talebi, el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte istenebilir.

Sonuç

El atmanın önlenmesi: Taşınmaz üzerindeki haksız müdahaleyi kaldırmak için açılan dava. Zamanaşımı yoktur, yetkili mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (taşınmazın bulunduğu yer).
Ecri misil: Haksız kullanımdan doğan tazminat (bir nevi işgal ücreti). Geriye doğru genellikle 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
İki talep (el atmanın önlenmesi + ecri misil) birlikte ileri sürülebilir.
Mülkiyet, sınırlı ayni hak veya şahsi hak sahipleri bu davaları açabilir. Paydaşlar da belli koşullar altında kendi aralarında bu davaları açabilir.
Tapusuz taşınmazlarda hak sahibi olduğunu kanıtlayan kişi, haksız müdahaleye karşı dava açabilir.
Kararın icrası için mülkiyet ihtilafının bulunup bulunmamasına göre kesinleşme şartı aranabilir.

Bu tür davalarda, müdahalenin niteliğine, mülkiyetin durumuna ve hak sahipliğine dair kanıtların eksiksiz hazırlanması önem taşır. Ecrimisil talep ediliyorsa geriye dönük 5 yıllık zarar hesaplanırken de zamanaşımı ve intifadan men gibi hususlara dikkat edilmelidir.

Diğer yazılarımız:

Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar

Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış

İhtiyati Tedbir Nedir?

Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir ve Nasıl Kazanılır?

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?

Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Şufa Davası ve Detayları

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar