Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Haksız veya usulsüz şekilde tapuya kaydedilmiş taşınmazların gerçek hak sahibine geçmesi için bu dava açılır.
Bu tür davalar, genellikle mirastan mal kaçırma, sahtecilik, vekâlet suistimali, aile konutu anlaşmazlıkları veya ön alım hakkı gibi nedenlerle açılmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kimlere Karşı Açılır?
Tapu iptal davası, taşınmazın tapu kaydında mal sahibi olarak görünen kişiye karşı açılır. Eğer tapuda kayıtlı kişi hayatını kaybetmişse, dava mirasçılarına karşı açılmalıdır.
Ayrıca, tapuya sonradan eklenen herhangi bir ayni veya şahsi hak (ipotek, intifa hakkı gibi) söz konusu ise, hak sahibine de dava açılması gerekmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Yetkili Mahkeme Hangisidir?
📌 Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK md. 12)
📌 Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi (HMK md. 2/1)
Tapu iptal ve tescil davalarında davaya hangi mahkemenin bakacağı, taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Nedenleri
Bu tür davalar farklı nedenlerle açılabilir. En sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
✔️ Akıl sağlığı yerinde olmayan bir kişinin taşınmazı satması
- Satışı yapan kişinin akıl sağlığı yerinde değilse, satış işlemi hukuken geçersizdir ve mirasçılar tapu iptal davası açabilir.
✔️ Mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan hileli işlemler (Muris Muvazaası)
- Miras bırakan kişi, taşınmazını üçüncü bir kişiye devretmiş gibi göstererek mirasçılardan mal kaçırıyorsa, mirasçılar tapunun iptal edilmesini talep edebilir.
✔️ Sahte vekâletname ile taşınmaz devri
- Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın başka birine satılması halinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
✔️ Aile konutunun eşin rızası olmadan satılması
- Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz, eşin izni olmadan satılmışsa, eş tapu iptal davası açabilir.
✔️ Hisseli taşınmazların izinsiz satışı (Önalım Hakkı – Şufa Davası)
- Hisseli taşınmazlarda, ortaklardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarlar tapu iptal davası açabilir.
✔️ Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yerine getirilmemesi
- Taşınmazın devri için sözleşme yapılmış ancak tapu devri gerçekleşmemişse, tapu iptal ve tescil davası açılarak sözleşmenin yerine getirilmesi sağlanabilir.
✔️ Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ihlalleri
- Müteahhit, sözleşmeye aykırı hareket ettiğinde veya bağımsız bölümleri teslim etmediğinde, tapu iptal davası açılarak taşınmazın hukuki durumu düzeltilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal davası açmak için aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
📌 1. Yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde Dava Açma
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.
📌 2. Dava Dilekçesi ve Belgelerin Sunulması
- Tapu kaydı
- Resmî belgeler (satış sözleşmesi, vekâletname, mirasçılık belgesi vb.)
- Tanık beyanları
- Bilirkişi raporları
📌 3. Bilirkişi ve Mahkeme Süreci
- Mahkeme, bilirkişi incelemesi ve tapu kayıtlarını detaylı inceleyerek bir karar verir.
📌 4. Karar ve Tapunun Tescili
- Davayı kazanan kişi, tapunun kendi adına tescil edilmesini sağlar.
Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi şu faktörlere bağlı olarak değişir:
✔️ Tapu kaydının incelenme süresi
✔️ Bilirkişi raporlarının hazırlanması
✔️ Tanık beyanlarının alınması
✔️ Karşı tarafın itiraz süreci
Genel olarak tapu iptal ve tescil davaları 12 ay ile 24 ay arasında sonuçlanabilir.
Tapu İptal Davasında Zamanaşımı Süresi Var mı?
📌 Hukuka aykırı tapu işlemleri için zamanaşımı süresi yoktur!
- Sahtecilik, hile veya mal kaçırma gibi durumlarda her zaman tapu iptal davası açılabilir.
📌 Ancak bazı durumlarda süre sınırlamaları olabilir:
- Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) durumunda mirasçılar süresiz olarak dava açabilir.
- Sözleşmeye dayalı tapu iptal davaları için ise genellikle 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Avukatın Önemi
Tapu iptal davaları teknik ve karmaşık bir süreçtir. Profesyonel bir avukatın desteği, usule uygun dava açılmasını, eksik belgeler nedeniyle davanın reddedilmesini önler ve sürecin daha hızlı sonuçlanmasını sağlar.
Avukatın sağladığı avantajlar:
✅ Hukuki sürecin eksiksiz yürütülmesi
✅ Gerekli delillerin toplanması ve sunulması
✅ Bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi
✅ Dava sürecinin hızlandırılması
Sonuç
📌 Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın yanlış veya hileli şekilde başkası adına kaydedilmesi durumunda açılır.
📌 Bu davalar genellikle miras anlaşmazlıkları, sahte vekâlet işlemleri, muvazaa (mal kaçırma) ve aile konutu sorunlarından kaynaklanır.
📌 Davanın süresi 12-24 ay arasında değişebilir ve bazı durumlarda zamanaşımı süreleri dikkate alınmalıdır.
📌 Profesyonel bir avukat desteği almak, sürecin daha hızlı ve başarılı yürütülmesini sağlar.
💡 Eğer tapu iptal ve tescil konusunda hukuki destek almak istiyorsanız, gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukatla iletişime geçerek haklarınızı koruyabilirsiniz.
Diğer yazılarımız:
Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar
Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış
Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir ve Nasıl Kazanılır?
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Şufa Davası ve Detayları
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar