Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı, paylı mülkiyet durumunda bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satışı öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde düzenlenen bu hak, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda mülkiyetin korunmasını ve paydaşların dışarıdan bir üçüncü kişinin pay sahibi olmasını engellemesini amaçlar.
Önalım hakkı kanundan veya sözleşmeden doğabilir ve kullanılabilmesi için önalım davası açılması gerekir. Dava, payı satın alan üçüncü kişi aleyhine açılır ve sürecin sonunda tapunun iptali ile payın önalım hakkı sahibine devredilmesi sağlanır.
Kanundan Doğan Şufa (Önalım) Hakkı
Kanundan doğan önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için geçerlidir. Taşınır mallar bu kapsamda değerlendirilmez.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapan malik veya payı satın alan üçüncü kişi tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirim yapılması gerekmektedir. Bu bildirimin ardından:
- 3 ay içinde dava açılmalıdır.
- 2 yıl içinde dava açılmazsa önalım hakkı düşer.
Önalım hakkından feragat ise noter huzurunda yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.
Sözleşmeden Doğan Şufa (Önalım) Hakkı
Sözleşmeye dayalı önalım hakkı, paydaşlar veya üçüncü kişiler arasında yapılan bir anlaşmaya dayanır. Bu hak, tapu kütüğüne şerh edildiği takdirde, taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilir.
Sözleşmeye dayalı önalım hakkının süresi:
- Şerhin etkisi en fazla 10 yıl sürer.
- Tapu kütüğüne şerh edilmemişse, üçüncü kişiye karşı öne sürülemez.
Vasiyetnameden Doğan Şufa Hakkı
Önalım hakkı, bir miras bırakana ait vasiyetnameye eklenerek de tesis edilebilir. Ancak bu durumda, vasiyetnamenin Türk Medeni Kanunu’nda belirtilen geçerlilik şartlarını taşıması gerekmektedir.
Bu durumda, mirasçılar arasında önalım hakkı olan kişi, vasiyetnameye dayanarak diğer mirasçılara karşı önalım hakkını kullanabilir. Ancak, bu hak tapuya şerh edilmemişse, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Engellenir?
Ön alım hakkını engellemenin birkaç yolu vardır:
- Önalım hakkından feragat edilmesi: Noter huzurunda yapılan resmi bir feragat, hakkın ortadan kalkmasını sağlar.
- Cebri icra ile satış: Mahkeme kararıyla yapılan bir satışta önalım hakkı kullanılamaz.
- Fiili kullanım: Taşınmazın maliki tarafından uzun süre boyunca fiili olarak kullanılması, önalım hakkının fiilen devre dışı kalmasına neden olabilir.
Ancak, kanunda bu hakkın tamamen engellenmesine yönelik açık bir hüküm bulunmamaktadır.
Şufa (Önalım) Hakkı Kullanım Şartları
Önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartlar gereklidir:
✔ Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır.
✔ Payın üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekmektedir.
✔ Dava açılarak önalım hakkı tespit edilmelidir.
✔ Satış bedeli rayiç bedel üzerinden ve aynı koşullarda gerçekleşmelidir.
Şufa (Önalım) Davası Nasıl Açılır?
Önalım hakkının kullanılabilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerekmektedir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmalı ve bu yetki kuralına kesinlikle uyulmalıdır.
Önalım davasında mahkemeye sunulması gereken belgeler şunlardır:
📌 Tapu kaydı
📌 Satış sözleşmesi veya satış bildirimi
📌 Önalım hakkını gösteren belgeler
Süreç Nasıl İşler?
1️⃣ Ön alım hakkı sahibi, satış işlemini öğrendikten sonra 3 ay içinde dava açmalıdır.
2️⃣ Dava sürecinde, mahkeme tapu kaydını inceler ve satışın hukuka uygunluğunu değerlendirir.
3️⃣ Ön alım hakkının haklı bulunması halinde, üçüncü kişinin adına geçen tapu kaydı iptal edilir ve hak sahibi üzerine tescil edilir.
4️⃣ Hak sahibi, satış bedelini ödeyerek taşınmazın payını devralır.
Zamanaşımı Süresi
Önalım hakkı, satışın üzerinden 2 yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar ve dava açılamaz.
Sonuç
Şufa hakkı, paylı mülkiyetin korunmasını sağlayan önemli bir hukuki haktır. Bu hakkın kanundan, sözleşmeden veya vasiyetnameden doğması mümkündür. Önalım davası açılmadan bu hak kullanılamaz ve belirli süreler içinde kullanılması gerekir. Eğer önalım hakkını kullanmak istiyorsanız, noter bildiriminden itibaren 3 ay içinde hukuki süreç başlatılmalıdır.
Diğer yazılarımız:
Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar
Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış
Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir ve Nasıl Kazanılır?
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar