818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 158-161. maddeleri “cezai şart” kavramını kullanırken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 179-182. maddelerinde ise bu kavram “ceza koşulu” olarak yer almaktadır.
Cezai Şartın Temel Tanımı
Cezai şart, borçlunun asıl borcunu belirlenen sürede, hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda, alacaklıya karşı önceden kararlaştırılmış bir ek edimi yerine getirme taahhüdüdür. Bu ek edim, asıl borca bağlı olup, borcun ihlali durumunda ödenecek, sabit ve kesin bir tazminat niteliğindedir. Böylece, borçlu eğer borcunu eksiksiz ifa etmezse, alacaklı zararın tespitinde ek delil sunmak zorunda kalmadan, önceden belirlenmiş cezai şartı talep edebilir.
Cezai Şartın Amaçları
Cezai şartın iki ana amacı bulunmaktadır:
- İfaya Zorlama: Borçluyu asıl borcu eksiksiz yerine getirmeye teşvik ederek, borcun ifasının sağlanmasını garanti altına almak.
- Zararın Önden Tespiti: Borcun ifa edilmemesi durumunda ortaya çıkabilecek zararların önceden belirlenmesi ve götürü nitelikte tazminatın sağlanması.
Bunun yanında, bazı durumlarda ceza koşulu, borçlunun cezai şartı ödeyerek sözleşmeden dönmesine de olanak tanıyabilir (ifa yerine ceza koşulu).
Cezai Şart TürleriCezai Şart Türleri
Hukukumuzda cezai şartın üç temel türü öne çıkar:
- Seçimlik Cezai Şart (Seçimlik Ceza Koşulu):
6098 TBK. m. 179 f. I kapsamında, sözleşmede borçlunun borcunu ifa etmemesi durumunda belirlenen cezai şart ödenmesi kararlaştırılmışsa, alacaklı, borcun ifasını talep edebileceği gibi, cezai şartın ödenmesini de seçme hakkına sahiptir. Bu hüküm, borçlunun cezai şartı ödeyerek borçtan kurtulmasına imkan tanımaz; asıl borcun ifası veya ceza koşulunun ödenmesi arasında alacaklıya seçim yetkisi verir. - İfaya Eklenen Cezai Şart:
6098 TBK. m. 179 f. II’ye göre, borçlu borcunu ifa etmezse alacaklı, hem asıl borcun ifasını hem de ceza koşulunun ödenmesini talep edebilir. Bu durumda, ceza koşulu ifanın tamamlayıcısı olarak ortaya çıkar ve zarar koşulu aranmasına gerek kalmadan talep edilebilir. - İfa Yerine Cezai Şart (Dönme Ceza):
6098 TBK. m. 179 f. III kapsamında, borçlu, borcu yerine getirmek yerine önceden kararlaştırılmış cezai şartı ödeyerek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu durumda ceza koşulu, borcun yerine geçerek sözleşmenin sona ermesini sağlar.
Gecikme Tazminatı ile Cezai Şartın Farkı
Gecikme tazminatı, borcun geç ifa edilmesinden kaynaklanan zararın giderilmesi amacıyla talep edilir ve borçlunun geç ifası sonucunda alacaklının uğradığı maddi zararları telafi etmeye yöneliktir. Cezai şart ise, ifa ihlali durumunda sabit ve önceden belirlenmiş tazminat ödemeyi öngörür. Örneğin, bir kira sözleşmesinde “kiracı, kontrat tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde kirayı ödemekle yükümlüdür; zamanında ödeme yapmadığı takdirde %20 gecikme cezası ödeyecektir” ifadesi yer alırsa, sözleşmede ceza koşulunun açıkça aylık değil de yıllık uygulanması gerektiği durumlarda, ceza koşulunun uygulanma biçimi tartışmaya açık hale gelebilir.
Geçersiz Sözleşmede Cezai Şartın Geçersizliği
Mahkemeler, sözleşmenin resmi şekil şartlarına uyulmadan düzenlenmiş olması durumunda, sözleşmenin kendisinin geçersiz olduğuna hükmeder. Bu durumda, sözleşmeye bağlı olarak belirlenen cezai şartların da geçersiz sayılması gerekir.
Resmi Şekil Şartına Uymayan Sözleşmeler
Örneğin, taraflar arasında 14.02.2014 tarihinde imzalanan ve üç adet taşınmazın satışına ilişkin Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, yasanın amir hükmünde belirtilen resmi şekil şartına uyulmadan, adi yazılı olarak düzenlendiğinde geçersiz kabul edilir. Mahkeme, resmi şekil şartının geçerlilik için zorunlu olduğunu belirterek, bu tür bir sözleşme kapsamında kararlaştırılan cezai şart hükümlerinin de geçersiz olduğuna hükmetmiştir. Bu durum, davalının takibe itirazında haklı bulunduğunu göstermektedir (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi – K.2021/5283).
Gayrimenkul Satışı Ön Sözleşmeleri ve Cezai Şart
Bir diğer örnekte, 16.09.2017 tarihli Gayrimenkul Satışı Ön Sözleşmesi çerçevesinde, davacının davalıdan 500.000 TL ceza bedelini talep ettiği durumlarda, sözleşmenin noterlik kanunu gereği resmi biçimde düzenlenmemiş olması nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu, dolayısıyla cezai şart hükümlerinin de uygulanamayacağı sonucuna varılmıştır (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi – K.2021/2045).
Geç Teslim ve Cezai Şart İddiaları
Bir başka somut olayda, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak iş yerinin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesinden dolayı 150.000 TL’lik cezai şartın talep edilmesi söz konusu olmuştur. Ancak, mahkeme sözleşmenin resmi biçimde düzenlenmemiş olmasını gerekçe göstererek, cezai şartın dayanağının geçersiz olduğunu ve bu nedenle davanın reddedilmesinin hukuka uygun olduğunu belirtmiştir (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi – K.2019/1627).
Sonuç
Özetle, resmi şekil şartlarına uyulmayan, adi yazılı olarak düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde yer alan cezai şart hükümleri de geçersiz sayılır. Bu durum, sözleşmeden doğan tarafların cezai şart talebinde bulunamayacaklarını ve davalının itirazlarının haklı bulunacağını ortaya koymaktadır.
Diğer yazılarımız:
Müteselsil Borçluluk Nedir? Rücu Hakkı ve Sorumluluk Paylaşımı
Poliçeye Dayalı Takip ve Vadeli Senetle Takip Nasıl Yapılır?
Kefalet Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır ve Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Gayrimenkul İpoteği Nedir? Nasıl Kurulur ve İcra Takibi Nasıl Yapılır?
İİK Madde 48 Uyarınca Borç Yapılandırma Nasıl Yapılır?
Borç Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Hukuki Unsurlar ve Örnek Metin
Aşırı Borç Yükü Nedeniyle Sözleşme İptali ve Uyarlama Davası
Temerrüt Faizi Nedir, Nasıl Hesaplanır? 2025 Güncel Yasal Oranlar ve Örnek Hesaplama
Sözleşmenin Haksız Feshi Nedir? Tazminat Hakkı ve Dava Süreci [2025 Rehberi]
Cayma Hakkı Nedir? Tüketici Sözleşmelerinde Süre, Şartlar ve İade Rehberi [2025]