Borç ilişkilerinde alacaklının alacağını güvence altına almasının en etkili yollarından biri, ipotek teminatı tesis etmektir. Özellikle gayrimenkul ipoteği, uzun vadeli ve yüksek meblağlı borçlarda tercih edilir. Borcun ödenmemesi halinde alacaklı, doğrudan ipoteğe konu taşınmazın satışını talep edebilir.
Bu yazıda, gayrimenkul ipoteği nedir, nasıl kurulur, borç sözleşmesine nasıl bağlanır ve icra takibi nasıl başlatılır, tüm yönleriyle açıklanmıştır.
Gayrimenkul İpoteği Nedir?
İpotek, borç karşılığında bir taşınmaz üzerine konulan ve borç ödenmediğinde bu taşınmazın satılarak alacaklının alacağının tahsilini sağlayan ayni teminat türüdür.
📌 Türk Medeni Kanunu m. 881 ve devamında düzenlenmiştir.
Hangi Durumlarda İpotek Kurulur?
- Kredi sözleşmeleri
- Tedarikçi – alıcı arasındaki ileri tarihli borç ilişkileri
- Taksitli mal alımları
- Ticari alacaklar
- Kefaletin yeterli olmadığı durumlarda
⚠️ En sık kullanım alanı: Konut kredileri ve ticari kredilerdir.
İpotek Nasıl Kurulur?
- Borç Sözleşmesi Yapılır
– Alacak – borç ilişkisi yazılı hale getirilir
– Borcun türü, miktarı ve ödeme şartları belirlenir - İpotek Tesis Talebi Hazırlanır
– Taraflar arasında taşınmazın ipotek edilmesi için yazılı beyan hazırlanır - Tapu Müdürlüğüne Başvuru Yapılır
– Taraflar birlikte başvurarak resmî senet düzenlenir
– Tapu siciline ipotek kaydı düşülür
– Rehin derecesi, miktarı, alacaklı ve borçlu belirtilir - İpotek Resmileşir
– Tapu kaydında “İpotek vardır” şerhi yer alır
– Bundan sonra taşınmaz, alacaklının güvencesi altındadır
İpotek Türleri
🔹 Anapara ipoteği: Belirli bir alacak için konulur
🔹 Üst sınır ipoteği: Alacak belirsizse, azami sınır belirlenir (örneğin 500.000 TL’ye kadar)
🔹 Alacak ipoteği: Gelecekte doğacak borçlar için teminat sağlar
🔹 Müşterek ipotek: Birden çok borçlu veya taşınmaz için kurulabilir
Borcun Ödenmemesi Halinde Ne Olur?
Eğer borç ödenmezse, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatabilir.
Takip Süreci:
- İcra Müdürlüğüne Başvuru (İİK m.150/b)
– Alacaklı, ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesini talep eder - Borçluya İcra Emri Gönderilir
– Borçlu 30 gün içinde ödeme yapmazsa satış istenir - Satış ve Alacak Tahsili
– Taşınmaz satışa çıkarılır
– Elde edilen bedelden alacak tahsil edilir
Örnek Uygulama
Ahmet Bey, Murat Bey’e 400.000 TL borç verir. Teminat olarak Murat Bey, adına kayıtlı konutu ipotek ettirir.
- Borç ödenirse: İpotek kaldırılır (fek işlemi yapılır)
- Borç ödenmezse: Ahmet Bey, icra takibi başlatıp taşınmazı sattırabilir
İpoteğin Kaldırılması (Fekki)
Borç ödendiğinde ipotek kaldırılır. Bunun için:
- Alacaklının tapuya başvurarak ipotek fek yazısı vermesi gerekir
- Tapu memuru bu yazıya istinaden ipoteği sicilden siler
Sık Sorulan Sorular
İpotekli taşınmaz satılabilir mi?
➡️ Evet. Ancak ipotek alacaklısının alacağı, yeni malikin sorumluluğu altına girer.
İpotek sadece ev için mi geçerlidir?
➡️ Hayır. Arsa, dükkan, tarla, bağ gibi her türlü taşınmaz için geçerlidir.
Borçlu ipoteği tek başına kaldırabilir mi?
➡️ Hayır. Alacaklının yazılı izni olmadan ipotek kaldırılamaz.
İpotekli taşınmazın başka borçları varsa ne olur?
➡️ Satıştan elde edilen bedel, rehin derecesine göre paylaştırılır.
Sonuç
Gayrimenkul ipoteği, hem alacaklı hem borçlu için güvenli ve yasal bir teminat yoludur. Borç ödenmediği takdirde taşınmaz üzerinden hızlı bir şekilde tahsilat yapılabilir. Bu nedenle, borç ilişkilerinde ipotek tesisi titizlikle yapılmalı, tapu işlemleri eksiksiz tamamlanmalı ve her iki tarafın da hukuki hakları korunmalıdır.
Unutmayın: Teminat güvencedir, ipotek ise bu güvencenin tapudaki adıdır.
Diğer yazılarımız:
Müteselsil Borçluluk Nedir? Rücu Hakkı ve Sorumluluk Paylaşımı
Poliçeye Dayalı Takip ve Vadeli Senetle Takip Nasıl Yapılır?
Kefalet Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır ve Geçerlilik Şartları Nelerdir?
İİK Madde 48 Uyarınca Borç Yapılandırma Nasıl Yapılır?
Cezai Şart ve Ceza Koşulu Nedir? Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hukuki Değerlendirme
Borç Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Hukuki Unsurlar ve Örnek Metin
Aşırı Borç Yükü Nedeniyle Sözleşme İptali ve Uyarlama Davası
Temerrüt Faizi Nedir, Nasıl Hesaplanır? 2025 Güncel Yasal Oranlar ve Örnek Hesaplama
Sözleşmenin Haksız Feshi Nedir? Tazminat Hakkı ve Dava Süreci [2025 Rehberi]
Cayma Hakkı Nedir? Tüketici Sözleşmelerinde Süre, Şartlar ve İade Rehberi [2025]