Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, ileride gerçekleşecek bir satış işlemi için tarafların şimdiden karşılıklı taahhüt altına girdiği bir ön sözleşmedir. Henüz satış koşulları oluşmamış olsa da, taraflar arasında belirlenen şartlar çerçevesinde, taşınmazın belirlenen tarihte devri ve satış bedelinin ödenmesi taahhüt edilir.

Bu sözleşmenin geçerliliği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, belirlenen şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmesi zorunludur. Noter huzurunda yapılması gereken bu sözleşme, tapu siciline şerh edilebilmesi sayesinde alıcının haklarını güvence altına alır.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Bu sözleşmenin bağlayıcı olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

Şekil Şartı: Satış vaadi sözleşmesi, noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir. Aksi takdirde hukuki geçerliliği bulunmaz.
Satıcının Malik Olma Şartı: Satıcının taşınmazın maliki olması zorunlu değildir, ancak tapu devri aşamasında taşınmazı devredebilir durumda olması gerekir.
Şahsi Hakların Güçlendirilmesi: Tapu siciline şerh edilen satış vaadi sözleşmesi, alıcının şahsi hakkını güçlendirir. Bu durumda, taşınmazın başka bir kişiye satılması halinde dahi alıcı, sözleşmeye dayanarak hakkını ileri sürebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre, şahsi haklar tapu siciline işlenebilir ve böylece taşınmazın el değiştirmesi durumunda bile yeni maliklere karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer?

Satış vaadi sözleşmesi çeşitli durumlarda sona erebilir:

Kanuni Sürenin Dolması: 2644 sayılı Tapu Kanunu’na göre, tapu siciline şerh edilen satış vaadi sözleşmesi 5 yıl içinde yerine getirilmezse, tapu sicil müdürlüğü tarafından terkin edilir.
Tarafların Karşılıklı İfaları: Satıcı taşınmazı devreder, alıcı da satış bedelini ödediğinde sözleşme kendiliğinden sona erer.
İfa Edilememesi: Taraflardan birinin sözleşmeye uygun hareket etmemesi halinde sözleşme hükümsüz hale gelebilir ve bu durum tazminat sorumluluğunu doğurabilir.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri

Satıcının Yükümlülükleri: Satıcı, taşınmazın satış işlemini gerçekleştirmek ve tapu devrini sağlamakla yükümlüdür.
Alıcının Yükümlülükleri: Alıcı, sözleşmede belirlenen satış bedelini ödemekle yükümlüdür.

Satış Vaadi Sözleşmesi Süresi ve Zamanaşımı

Eğer sözleşmede belirli bir geçerlilik süresi öngörülmemişse, taraflar edimlerini yerine getirdiklerinde sözleşme sona erer.

Zamanaşımı açısından, Türk Borçlar Kanunu’na göre satış vaadi sözleşmeleri 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, sözleşmenin ifasının mümkün hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Satış Vaadi Sözleşmesini Kimler Yapabilir?

Bu sözleşme, taşınmazı satmayı taahhüt eden satıcı ile taşınmazı belirlenen şartlarla satın almayı kabul eden alıcı arasında yapılır.

Satış Vaadi Şerhi Satışa Engel Olur mu?

Tapu siciline işlenen satış vaadi şerhi, taşınmazın satışını doğrudan engellemez. Ancak bu şerh, taşınmazı sonradan satın alan kişilere karşı alıcının hakkını korur. Şerhli bir taşınmaz satın alan yeni malik, satış vaadi sözleşmesine taraf olmuş gibi kabul edilir ve alıcı, sözleşmeden doğan hakkını ona karşı ileri sürebilir.

Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın mülkiyet devrini doğrudan kısıtlamasa da, alıcının hakkını güçlü bir şekilde koruyan hukuki bir güvencedir.

Diğer yazılarımız:

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?

İbraname (İbra Sözleşmesi) Nedir?

Müteselsil Sorumluluk ve Borçluluk

Davanın İhbarı ve Davaya Müdahale