Şufa (Önalım) Hakkı ve Taşınmazlarda Hissedarlık İlişkisi

Giriş

Taşınmazlarda hissedarlık ilişkisi, zamanla pek çok hukuki anlaşmazlığı beraberinde getirebilir. Bu tür anlaşmazlıklardan biri de hissedarlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarların şufa (önalım) hakkını kullanmak istemesidir.

Şufa hakkı, tapuda satış gerçekleştikten sonra belirli sürede dava açılarak kullanılır ve hukuki prosedüre dikkat edilmesi zorunludur.

Bu yazımızda, şufa hakkı nedir, hangi şartlarda kullanılabilir, süreler nelerdir ve nasıl bir dava dilekçesi hazırlanmalıdır? sorularına kapsamlı yanıt veriyoruz.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa Hakkının Tanımı

Şufa hakkı, bir taşınmazda hissedar olan kişinin, diğer hissedarlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda, bu satışı öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir.

📌 Amaç: Taşınmazın hissedar olmayan üçüncü kişilere geçişini sınırlandırmak ve hissedarlık yapısını korumaktır.

Şufa Hakkının Kullanılabilmesi İçin Gerekli Şartlar

Şufa Hakkının Şartları

✅ Hisseli bir taşınmaz söz konusu olmalı
✅ Satış gerçek satış olmalı (muvazaalı satışlar hariç)
✅ Satış tapuya tescil edilmiş olmalı
✅ Hisseyi alan kişi üçüncü şahıs olmalı (aynı aile içindeki devirlerde bu hak doğmayabilir)
✅ Önalım hakkı sahibi, dava süresini kaçırmamalı

Şufa Hakkı Süresi

Süreler ve Hak Düşürücü Nitelik

📅 Tapudaki satışın öğrenildiği tarihten itibaren: 3 ay
📅 Her durumda satış tarihinden itibaren: 2 yıl

⚠️ Bu süreler hak düşürücü süre olup, kaçırılırsa dava hakkı sona erer.

Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Şufa Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Şufa Davasında Delil ve Usul

🔸 Tapu kayıtları delil olarak eklenmeli
🔸 Satışın gerçek olup olmadığı araştırılmalı
🔸 Hisse bedeli mahkeme veznesine depo edilebilir
🔸 Gerekirse bilirkişi incelemesi ve keşif talep edilmelidir
🔸 Davalı hem hisseyi satan hem de satın alan kişi olmalıdır

Şufa (Önalım) Hakkı Dilekçe Örneği

Dilekçe Hazırlama İpuçları

Not: Dilekçe örneği, bilgi amaçlıdır. Olayın özelliğine göre bir avukat tarafından hazırlanması önerilir.

… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

(Taşınmazın Bulunduğu Yer)

DAVACI:
Ad Soyad
T.C. No:
Adres:

DAVALI:
Ad Soyad (Hissedar ve/veya satın alan kişi)
Adres:

KONU:
Taşınmazda paydaş olan davalının hissesini üçüncü kişiye satışına ilişkin önalım (şufa) hakkımın kullanılması talebidir.

Açıklamalar

Davacı … taşınmazında %… oranında hissedardır.
Davalı … bu taşınmazdaki … oranındaki hissesini, … tarihinde … isimli kişiye satmıştır.
Söz konusu satış … tarihli tapu tesciliyle öğrenilmiştir.
Yasal süresi içinde şufa hakkımı kullanmak üzere iş bu davayı açma zorunluluğu doğmuştur.

Hukuki Nedenler

TMK md. 732 ve ilgili sair mevzuat.

Deliller

Tapu kayıtları
Satış senedi
Keşif
Bilirkişi
Tanık

Talep Sonucu

Yukarıda belirtilen nedenlerle, davalı tarafından üçüncü kişiye yapılan satışın önalım hakkım çerçevesinde geçersiz sayılarak hisse payının adıma geçirilmesine ve yargılama giderlerinin davalılara yüklenmesine karar verilmesini arz ederim.

Davacı
Ad – Soyad
İmza