Miras Kalan Taşınmazlarda Alım Hakkı ve Hukuki Süreç | Şufa Davası Rehberi

Miras Kalan Taşınmazlarda Alım (Şufa) Hakkı: Hukuki Süreç ve Hakların Korunması

Giriş

Miras kalan taşınmazlar üzerinde birden fazla mirasçının hak sahibi olması, müşterek (paylı) mülkiyet doğurur. Bu durumda, mirasçılardan biri payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer mirasçılar için devreye giren önemli bir hak vardır: alım (şufa) hakkı.

Alım hakkı, hem mülkiyet bütünlüğünü korumayı hem de mirasçılar arasında adaleti sağlamayı amaçlar. Bu yazıda, taşınmaz miras paylaşımında alım hakkının nasıl kullanılacağını, ortaklığın nasıl sonlandırılabileceğini ve haksız satışlara karşı iptal yollarını detaylı olarak inceleyeceğiz.

Müşterek Mülkiyet Nedir?

Müşterek Mülkiyetin Tanımı

Müşterek mülkiyet, birden fazla kişinin belirli paylar üzerinden aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olmasıdır. Mirasçılar arasında yapılan intikal işleminden sonra taşınmazlar bu şekilde paylı mülkiyet olarak tapuya tescil edilir.

Müşterek Mülkiyetin Özellikleri

Her paydaş, kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir.
Taşınmazın bütünü hakkında işlem yapamaz.
Mirasçılar arasında ortaklık devam eder.

Alım (Şufa) Hakkı Nedir?

Alım Hakkının Tanımı

Alım hakkı (şufa), paylı mülkiyetteki bir hissedarın, diğer bir hissedarın hissesini üçüncü kişiye satması durumunda öncelikli alıcı olma hakkıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi ile düzenlenmiştir.

Alım Hakkının Şartları

Satış, gerçek bir üçüncü kişiye yapılmış olmalıdır.
Devir işlemi tapuda gerçekleşmelidir.
Alım hakkı, sadece paylı mülkiyette geçerlidir; elbirliği mülkiyetinde (henüz paylaşılmamış miraslarda) uygulanmaz.

Alım Hakkının Kullanılması

Alım Hakkının Kullanma Adımları

1. Öğrenme Süresi

Satışın resmi olarak öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
Her hâlükârda satışın üzerinden 2 yıl geçmeden kullanılmalıdır.

2. Alım Davası Açılması

İlgili Asliye Hukuk Mahkemesi’nde, satış yapılan üçüncü kişiye karşı şufa davası açılır.
Dava sonunda satış bedelini ödeyen hissedar, o payı kendi adına tescil ettirebilir.

Mirasçılar Arasında Alım Hakkının Önemi

Alım Hakkının Avantajları

Taşınmazın aile içinde kalması sağlanır.
Üçüncü kişilerle yaşanabilecek anlaşmazlıklar önlenir.
Taşınmazın değerinin korunması mümkün olur.
Ortak miras malı üzerindeki tasarruflar kontrol altına alınır.

Alım Hakkının Geçersiz Olduğu Durumlar

Alım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Pay, bağış veya takas yoluyla devredildiyse.
Satış tapuda yapılmamışsa (örneğin, adi yazılı sözleşme).
Dava süresi (3 ay / 2 yıl) geçirilmişse.
Hissedar, şufa hakkından açıkça feragat etmişse.

Taşınmaz Satışının İptali Mümkün mü?

İptal Davası ve Sebepleri

Mirasçılardan biri, hissesini usulsüz şekilde sattıysa ya da muvazaalı bir işlem gerçekleştirdiyse, diğer mirasçılar bu satışa karşı iptal davası açabilir.

İptal Sebepleri

Muvazaa (gizli anlaşma)
Gerçek bedelin gizlenmesi
Aile içi danışıklı devirler
Kandırma, tehdit gibi irade sakatlıkları

İptal Davasının Sonucu

Satışın hükümsüzlüğü sağlanabilir.
Taşınmaz tekrar mirasçılara dönebilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

İzale-i Şuyu Davasının Önemi

Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa ve taşınmazın paylaşımı mümkün değilse, her mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Mahkeme, taşınmazı ya aynen taksim eder ya da satılarak bedeli paylaştırılır.

Alternatif Çözüm Yolu

Bu yöntem, alım hakkını kullanamayan mirasçılar için ikinci bir çözüm yolu olarak kabul edilir.

Alım Davası Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gerekli Belgeler

Tapu kayıtları güncel olarak temin edilmelidir.
Satış sözleşmesi veya tapu devrine dair belgeler toplanmalıdır.
Öğrenme tarihini belgeleyen yazılı deliller (noter tebligatı, tapu yazısı) sunulmalıdır.
Alım bedeli dava sonunda hazır bulundurulmalıdır.

Sonuç

Hakların Korunması

Miras kalan taşınmazlarda alım hakkı, diğer mirasçıların haklarını korumak ve mülkiyetin aile içinde kalmasını sağlamak için güçlü bir hukuki araçtır.

⚠️ Haksız devirlere, muvazaalı satışlara ve eksik bedelli işlemlere karşı, şufa davası veya iptal davası ile hakkınızı koruyabilirsiniz.

📌 Bu süreçte, zaman kaybetmeden alanında uzman bir miras ve gayrimenkul hukuku avukatından destek almak, hem hak kaybını engeller hem de süreci hızlandırır.

🔍 Unutmayın: Hissedar olmanız, tek başına yeterli değildir; hakkınızı yasal süresinde ve doğru yolla kullanmanız gerekir.

Diğer yazılarımız:

Şufa (Önalım) Hakkı ve Taşınmazlarda Hissedarlık İlişkisi | Şufa Davası Rehberi

Orman Kadastrosu Hataları ve Tapu İptal Davası | Mülkiyet Hakkı Koruma

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları ve Tazminat Talepleri | Güncel Hukuki Rehber

Kat İrtifakı : Tanım, Hazırlık ve Yasal Süreç | Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Kamulaştırma Bedeline İtiraz ve Hukuki Süreç | Haklarınızı Koruyun

İntifa Hakkı Nedir? İntifa Hakkı Sözleşmesi ve Tapuya Şerh İşlemleri

İmar Planı Değişikliği ve Komşu Rızası | Hukuki Haklar ve İtiraz Yöntemleri

Ruhsatsız Yapı ve Hukuki Sonuçları | Kaçak İnşaatlarda Haklar ve Yaptırımlar

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?

Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)