Kat İrtifakı : Tanım, Hazırlık ve Yasal Süreç | Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Kat İrtifakı : Tanım, Gereklilik ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Giriş

Kat irtifakı sözleşmesi, henüz inşaatı tamamlanmamış bir binanın bağımsız bölümleri için arsa sahipleri ile müteahhitler veya yatırımcılar arasında kurulan ön mülkiyet ilişkisini düzenleyen önemli bir belgedir.

Bu sözleşme hem ileride doğacak uyuşmazlıkların önlenmesinde hem de kat mülkiyetine geçişin altyapısının hazırlanmasında kritik rol oynar.

Bu makalede, kat irtifakının ne olduğunu, neden gerekli olduğunu ve hazırlarken dikkat edilmesi gereken önemli maddeleri detaylıca ele alacağız.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat İrtifakının Tanımı

Kat irtifakı, tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri üzerine arsa payına bağlı olarak kurulan bir ayni haktır. Tapuda resmi olarak tescil edilir ve inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilebilir.

Kat İrtifakının Amacı

Kat irtifakı, ileride ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin kim tarafından kullanılacağını, her bir payın neye karşılık geldiğini ve arsa üzerindeki hak sahipliğini netleştirir.

Kat İrtifakı Neden Gereklidir?

Sözleşmenin Önemi

Pay sahiplerinin haklarını korur.
Tapu müdürlüğünde işlem yapılmasının ön koşuludur.
Kat mülkiyetine geçişin hukuki temelini oluşturur.
Müteahhit, yatırımcı ve arsa sahibi arasında anlaşmazlıkları önler.
Bankalardan kredi temininde kolaylık sağlar (kat irtifakı tapusu, ipotek alınmasına imkân verir).

Kat İrtifakına ilişkin Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Maddeler

1. Tarafların Açık Tanımı

Sözleşmede yer alacak tüm tarafların kimlik bilgileri, T.C. kimlik numarası, iletişim adresleri eksiksiz şekilde belirtilmelidir.

Eğer taraflardan biri tüzel kişiyse, ticaret unvanı ve yetkili temsilciler açıkça yazılmalıdır.

2. Taşınmaza İlişkin Bilgiler

Sözleşmenin konusu olan arsa veya arsa payına ilişkin bilgiler; il, ilçe, ada, parsel, yüzölçümü gibi tapuda kayıtlı şekliyle belirtilmelidir.

3. Bağımsız Bölüm Planlaması

Her bağımsız bölümün;

Bağımsız bölüm numarası
Kat bilgisi
Kullanım amacı (konut, işyeri, depo vs.)
Net ve brüt metrekare ölçüleri
açıkça tanımlanmalıdır.

4. Arsa Payı Dağılımı

Her bağımsız bölümün arsa içindeki pay oranı belirtilmeli ve bu oranlar toplam arsa üzerinde %100 olacak şekilde dengelenmelidir.

Arsa payları genellikle metrekare ile orantılı olur.

5. Proje ve Ruhsat Bilgileri

Yapının imar durumu, yapı ruhsatı tarihi ve numarası mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.

Ruhsatsız projeler için kat irtifakı kurulamaz.

6. Kat Mülkiyetine Geçiş Şartları

İnşaatın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş süreci, yapı kullanma izni (iskan) alınması ve taraflarca yapılacak işlemler detaylandırılmalıdır.

7. Ortak Alanların Belirlenmesi

Merdiven, asansör, otopark, bahçe gibi ortak kullanım alanları açıkça belirlenmelidir.
Hangi bağımsız bölümlerin hangi ortak alanlardan nasıl yararlanacağı sözleşmede yer almalıdır.

8. Yükümlülükler ve Gider Paylaşımı

Tarafların;

Ortak alan giderlerine katkısı
İnşaat sürecinde yapılacak masraflara katılım oranı
Yüklenici (müteahhit) ve arsa sahibinin taahhütleri
net olarak belirlenmelidir.

9. Cezai Şartlar

Taraflardan birinin yükümlülüklerine uymaması durumunda uygulanacak cezai şartlar (örneğin, gecikme tazminatı, fesih hakkı) ayrıntılı şekilde yazılmalıdır.