Kira sözleşmesi, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hukuki sorumluluklar doğuran bir anlaşmadır. Kiracının kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödememesi halinde “temerrüt” durumu oluşur. Bu durumda, kiraya veren yasal prosedürleri takip ederek kira sözleşmesini feshedebilir ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince, kiracı kira borcunu ödemediğinde kiraya veren tarafından yazılı ihtar gönderilmelidir. Bu ihtarnamede, kiracıya belirli bir ödeme süresi tanınmalı ve ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir.
- Konut ve çatılı iş yerleri için en az 30 gün süre verilmelidir.
- Diğer taşınmazlar için en az 10 gün süre tanınmalıdır.
- İhtarname yazılı olarak ve usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir.
Eğer kiracı, belirtilen süre içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Kira Bedelinin Ödenme Şekli ve Süresi
Kira bedelinin ödeme yeri ve şekli sözleşmede açıkça belirtilmişse, taraflar buna uymak zorundadır. Ancak, sözleşmede bir belirleme yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi devreye girer ve ödeme, kiraya verenin yerleşim yerinde gerçekleştirilmelidir.
Ödeme yöntemiyle ilgili dikkat edilmesi gerekenler:
- Kira ödemeleri sözleşmede belirtilen para birimiyle yapılmalıdır. Döviz cinsinden ödeme öngörüldüyse, ödeme döviz olarak yapılmalıdır.
- Banka havalesi yoluyla ödeme yapılıyorsa, masrafların kiracı tarafından karşılanması gerekir.
- Kira bedeli zamanında ve tam olarak ödenmelidir. Eksik veya gecikmiş ödemeler temerrüt nedeni sayılabilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname Gönderilmesi
Kiracının temerrüde düşmesi durumunda, kiraya verenin ihtarname göndermesi zorunludur. İhtarname gönderilirken dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- İhtarname yazılı olmalıdır.
- Kiracıya ödeme yapması için süre tanınmalıdır.
- Kira borcu açıkça belirtilmelidir.
- Ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye talep edileceği bildirilmelidir.
- İhtarname, usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir.
Eğer ihtarnameye rağmen kiracı borcunu ödemezse, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açma şartları yerine getirilmiş olur.
Tahliye Davası Açılması
Temerrüt nedeniyle tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme olmakla birlikte, kiraya verenin yerleşim yerinde de dava açılabilir.
- Dava sürecinde basit yargılama usulü uygulanır.
- Mahkeme, ihtarname ve diğer delilleri inceleyerek karar verir.
- Karar kesinleştiğinde icra takibi başlatılabilir ve kiracının tahliyesi sağlanır.
Tahliye Süreci
Mahkeme tarafından tahliye kararı verildikten sonra, kiraya veren icra takibi yoluyla tahliye işlemlerini başlatabilir. Kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı tahliye etmezse, icra müdürlüğü tarafından zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Sonuç
Kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle feshi ve tahliye süreci, hukuki prosedürlere uygun şekilde yürütülmelidir. Kiracı, kira borcunu zamanında ödemekle yükümlüdür; aksi takdirde kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kira sözleşmesine dayalı hak ve yükümlülüklerin bilinmesi, tarafların mağduriyet yaşamasını önlemek açısından büyük önem taşır.
Diğer yazılarımız:
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Süreç, Bildirim ve Hukuki Adımlar
Kira Artış Oranlarında Son Gelişmeler
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreci: Koşullar ve Hukuki Dayanaklar
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracı Tahliye Davası
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartlar ve Hukuki Süreç
Kiralananı Kötü Kullanma Nedeniyle Tazminat Davası ve Hukuki Süreç
Kiralananı Erken Tahliye Etme (Boşaltma) Nedeniyle Tazminat Davası
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreçler
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Süresi ve Yasal Süreçler