Kiracı Erken Tahliye Ederse Tazminat Öder mi? TBK 324-325'e Göre Haklar ve Yükümlülükler

Kira sözleşmeleri, belirli bir süre veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Kiracının sözleşmede belirtilen süreden önce taşınmazı tahliye etmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirli tazminat yükümlülükleri doğmaktadır. Kiracı, kira sözleşmesini süresinden önce feshederek kiralananı boşaltırsa, kiraya verene karşı erken tahliye sebebiyle makul süre tazminatı ödemek zorunda kalabilir.

Kiralananı Erken Boşaltma Halinde Kiracının Tazminat Sorumluluğu

TBK Madde 324 ve 325 kapsamında, kiracı sözleşme süresine uymaksızın veya fesih dönemlerini dikkate almadan kiralananı tahliye ettiğinde kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Ancak bu sorumluluk, kiralananın aynı koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlıdır.

Eğer kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri sona erer.

Haksız Fesih ve Makul Süre Tazminatı

Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce feshetmesi haksız fesih olarak değerlendirilir ve şu durumlarda tazminat hakkı doğar:

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolmadan yapılan erken tahliye.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemlerine uyulmadan yapılan tahliye.

Bu gibi durumlarda, kiraya verenin zararını minimuma indirmek için gerekli çabayı göstermesi gerekmektedir. Kiralananın mümkün olan en kısa sürede yeniden kiraya verilmesi için çaba sarf edilmemesi halinde, kiraya verenin kusurlu bulunabileceği unutulmamalıdır.

Yargıtay içtihatlarına göre, makul sürenin 3 ay olduğu kabul edilmektedir. Bu süre zarfında kiralanan taşınmazın boş kaldığı dönem için tazminat talep edilebilir.

Erken Tahliye Halinde Kiracının Sorumluluğu

Kiracı, haksız fesih nedeniyle:

Anahtarı teslim etme tarihine kadar kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Anahtarın tesliminden itibaren, taşınmazın makul sürede yeniden kiraya verilememesi halinde, boş kalan süreye ilişkin kira bedelinden sorumlu olur.

Eğer kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshederse, makul süre tazminatı ödeme yükümlülüğü ortadan kalkar.

Fesih İhbar Süresine Uyulmaması Durumunda Ne Olur?

Sözleşmede belirlenen fesih ihbar süresine uyulması gerekmektedir.
Kiracı ihbar süresine uymadan tahliye ederse, sözleşmede cezai şart bulunuyorsa, makul süre tazminatı uygulanmaz.

Tahliye ve Anahtar Teslim Süreci

Kiracı, tahliye sonrası anahtarı kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.
Eğer anahtar teslim edilmezse, kiralananın hala kiracının kullanımında olduğu kabul edilir.
Anahtar teslimi noter aracılığıyla veya mahkeme kararıyla da gerçekleştirilebilir.
Tahliye bildirimi veya ihtarname tebliğ tarihi tahliye tarihi olarak kabul edilir.