Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 Maddesi uyarınca, kiracı kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtar almışsa, kiraya veren belirli şartlar çerçevesinde iki haklı ihtar ile tahliye davası açabilir. Ancak, bu davanın geçerli olabilmesi için bazı hukuki gereklilikler bulunmaktadır.
1. Tahliye Davasının Kapsamı
İki haklı ihtar ile tahliye davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanabilir. Yani, TBK’nın ilgili maddesi sadece bu kiralama türlerine özgüdür. Bu nedenle, kiralanan taşınmazın niteliği davanın dayanağı açısından belirleyici bir unsurdur.
2. Kiracı Ödemede Temerrüde Düşmelidir
Tahliye davası, yalnızca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılabilir. Aidat veya diğer yan giderler için iki haklı ihtar geçerli olmaz. Aidat borçları için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ayrı bir yasal takip yapılmalıdır.
3. İki Haklı İhtarın Şartları
Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kiracıya iki haklı ihtarname göndermesi gerekmektedir. Ancak bu ihtarnamelerin bazı koşullara uygun olması zorunludur:
- İhtarname yazılı olmalıdır. Noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, yazılı bir ihtarın varlığı gereklidir. Posta yoluyla da gönderilebilir.
- İhtarname haklı olmalıdır. Kira bedelinin yıllık olarak ödendiği durumlarda iki haklı ihtar uygulanamaz. Ayrıca, ihtarname gönderilmeden önce borç ödenmişse, ihtar geçerliliğini kaybeder.
- İhtarnameler aynı kira yılı içinde olmalıdır. Farklı kira yıllarına ait ihtarnameler iki haklı ihtar sebebi oluşturmaz.
- Kira bedeli bölünerek iki ayrı ihtar oluşturulamaz. Örneğin, 5.000 TL’lik kira borcunun 2.500 TL’lik iki ayrı ihtarla talep edilmesi mümkün değildir.
- 30 günlük ödeme süresi gerekli değildir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, ödeme süresi verilmesine gerek yoktur.
4. Tahliye Davasının Açılma Süresi
Tahliye davasının belirli süreler içinde açılması gerekir:
- 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
- 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Bu süre hak düşürücü süredir, yani süresi içinde açılmayan davalar daha sonra açılamaz.
5. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Sulh Hukuk Mahkemesi, bu davalara bakmakla görevlidir.
- Yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi olmakla birlikte, kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de dava açılabilir.
Bu davalar basit yargılama usulüne tabidir. Ancak, İcra Mahkemeleri bu davalara bakamaz ve görevsizlik kararı verir.
6. Harç Ücreti
Harçlar Kanunu’na (Md. 17) göre, tahliye davalarında harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Dava açarken, harç miktarının belirlenmesi için dava değerinin belirtilmesi gerekmektedir.
Sonuç
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilmek için yazılı ve haklı ihtarların varlığı, belirlenen sürede davanın açılması ve kiraya verilen taşınmazın konut veya çatılı işyeri olması gibi unsurlar büyük önem taşır. Bu sürecin hukuka uygun şekilde ilerlemesi için doğru ihtarların gönderilmesi ve dava açma süresine dikkat edilmesi gerekmektedir.
Diğer yazılarımız:
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Süreç, Bildirim ve Hukuki Adımlar
Kira Artış Oranlarında Son Gelişmeler
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreci: Koşullar ve Hukuki Dayanaklar
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracı Tahliye Davası
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartlar ve Hukuki Süreç
Kiralananı Kötü Kullanma Nedeniyle Tazminat Davası ve Hukuki Süreç
Kiralananı Erken Tahliye Etme (Boşaltma) Nedeniyle Tazminat Davası
Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Süresi ve Yasal Süreçler