Kira sözleşmeleri uzun vadeli hukuki ilişkiler olup, ekonomik dalgalanmalar, enflasyon, olağanüstü ekonomik krizler ve beklenmeyen durumlar nedeniyle zaman içinde kira bedelinin yeniden belirlenmesini gerektirebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 138, sözleşmelerin öngörülemeyen şartlara uyarlanmasına imkan tanır. Bu kapsamda kira bedelinin güncellenmesi için kira uyarlama davası açılabilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte öngörülemeyen ve taraflar açısından aşırı ifa güçlüğüne sebep olan durumlar nedeniyle, kira bedelinin günümüz şartlarına uygun hale getirilmesi için açılan bir davadır.
Özellikle Covid-19 pandemisi, ekonomik krizler, yüksek enflasyon ve taşınmaz fiyatlarındaki beklenmedik artışlar gibi olaylar, kira bedelinin adil bir şekilde yeniden belirlenmesini gerekli kılabilir.
TBK Madde 138 – Aşırı İfa Güçlüğü
Türk Borçlar Kanunu Madde 138 şu şekilde düzenlenmiştir:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin ifasını dürüstlük kurallarına aykırı olacak şekilde borçlu aleyhine değiştirirse, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Uyarlama mümkün değilse, sözleşmeden dönme hakkı saklıdır. Sürekli borç ilişkilerinde fesih hakkı kullanılır.”
Bu maddeye dayanarak hem kiracı hem de kiraya veren kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.
Kira Uyarlama Davasının Şartları
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için bazı koşulların sağlanması gerekir:
1. Aşırı İfa Güçlüğü Olmalıdır
- Sözleşmenin yapıldığı tarihte öngörülemeyen ve olağanüstü bir durum meydana gelmelidir.
- Bu durum kira bedelinin ödenmesini veya taşınmazın kiraya verilmesini aşırı derecede zorlaştırmalıdır.
- Örnekler: Enflasyon nedeniyle paranın büyük ölçüde değer kaybetmesi, konut veya iş yeri fiyatlarının aşırı yükselmesi, döviz kuru dalgalanmaları, savaş, pandemi, doğal afetler gibi olağanüstü koşullar.
2. Kira Sözleşmesi Geçerli Olmalıdır
- Kira sözleşmesi geçerli ve hukuka uygun şekilde düzenlenmiş olmalıdır.
- Sözleşmede irade sakatlığı, aşırı yararlanma veya hukuka aykırılık gibi sebepler bulunmamalıdır.
3. Beklenmeyen ve Öngörülmesi Mümkün Olmayan Bir Olay Gerçekleşmiş Olmalıdır
- Sözleşme yapılırken tarafların bu olağanüstü durumu öngörmesi mümkün olmamalıdır.
- Eğer taraflar, kira sözleşmesine uyarlama hükmü eklediyse, mahkeme müdahalesine gerek kalmayabilir.
4. Yeni Koşullar Kiraya Veren veya Kiracı İçin Aşırı İfa Güçlüğü Oluşturmalıdır
- Ortaya çıkan olağanüstü durum, kiracı veya kiraya veren açısından ekonomik dengesizliğe yol açmış olmalıdır.
- Kiracı için kira bedelinin ödenmesi imkansız hale gelebileceği gibi, kiraya veren için de kira bedelinin mevcut piyasa şartlarına göre çok düşük kalması aşırı ifa güçlüğü oluşturabilir.
5. Kiracı Edimini Yerine Getirmemiş veya Haklarını Saklı Tutarak Ödemiş Olmalıdır
- Kiracı, kira bedelini ödemeye devam ediyorsa, bu ödemeleri “haklarını saklı tutarak” yapmalıdır.
- Aksi takdirde, kira bedelini kabul ettiği varsayılabilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Sonuçları
Kira uyarlama davasında mahkeme, mevcut ekonomik şartları dikkate alarak bir karar verir.
- Kira bedelinde artış veya azalma yapılabilir.
- Ödeme şekilleri ve koşulları yeniden düzenlenebilir.
- Sözleşme şartlarında değişiklik yapılabilir.
- Eğer uyarlama mümkün değilse, taraflara sözleşmeyi feshetme hakkı tanınabilir.
Mahkeme, kira bedelini piyasa koşullarına göre adil bir şekilde yeniden belirlemeyi amaçlar.
Kira Uyarlama Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme:
- Kiracının yerleşim yeri mahkemesi
- Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi
- Kira borcunun ifa edileceği yer mahkemesi
Bu davalar, basit yargılama usulüne tabi olup, sürecin daha hızlı ilerlemesi hedeflenir.
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira uyarlama davası her zaman açılabilir. Kanun, bu davanın açılmasını belirli bir süreye bağlamamıştır.
- Olağanüstü ekonomik koşulların ortaya çıkması durumunda derhal dava açılabilir.
- Kiracı veya kiraya veren, kira bedelinde anlamlı bir değişiklik gerektiğini düşündüğünde mahkemeye başvurabilir.
Kira Uyarlama Davasında Ödenecek Harçlar
- Dava açılırken nispi harç ödenir.
- Harç miktarı, talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki farkın yıllık toplamına göre hesaplanır.
Örneğin,
- Mevcut kira bedeli: 10.000 TL/ay
- Talep edilen kira bedeli: 20.000 TL/ay
- Fark: 10.000 TL/ay
- Yıllık fark: 120.000 TL
- Harç: Yıllık fark üzerinden hesaplanır.
Sonuç
Kira uyarlama davaları, olağanüstü ekonomik değişiklikler nedeniyle kira bedelinin adil bir seviyeye getirilmesi amacıyla açılır. Hem kiracılar hem de kiraya verenler bu davayı açabilir.
- Mahkeme, aşırı ifa güçlüğü, öngörülemeyen ekonomik değişimler ve kira dengesizliğini dikkate alarak karar verir.
- Sürecin sağlıklı ilerlemesi için profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
Eğer kira bedelinizin günümüz koşullarına uygun olmadığını düşünüyorsanız, kira uyarlama davası açarak hakkınızı arayabilirsiniz.
Diğer yazılarımız:
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Süreç, Bildirim ve Hukuki Adımlar
Kira Artış Oranlarında Son Gelişmeler
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreci: Koşullar ve Hukuki Dayanaklar
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracı Tahliye Davası
Kiralananı Kötü Kullanma Nedeniyle Tazminat Davası ve Hukuki Süreç
Kiralananı Erken Tahliye Etme (Boşaltma) Nedeniyle Tazminat Davası
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreçler
Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Süresi ve Yasal Süreçler