Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları ve Dava Süreci [2025]

Kat mülkiyetine tabi yapılarda, ortak yaşamdan doğan ihtilafların yargısal çözüm yolu, büyük ölçüde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine dayanır. Bu kanun, kat malikleri (ev, işyeri, daire, dükkân gibi bağımsız bölüm sahipleri), onların kiracıları ve yöneticileri arasında çıkabilecek çeşitli konulara açıklık getirir. Aşağıda, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, dava şartları, yetkili mahkeme ve süreler ele alınmaktadır.

1. Aidat Artışı ve Genel Kurul Kararının İptali Davaları

Kat malikleri kurulu (genel kurul) tarafından alınan kararlara karşı, kat maliklerinin iptal davası açma hakkı vardır. KMK m. 33’e göre:

Toplantıya katılan ve karar aleyhine oy kullanan kat maliki: Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir.
Toplantıya katılmayan her kat maliki: Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde (ancak her hâlükârda karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde) iptal davası açabilir.

Yok hükmündeki veya kesin butlanla sakat genel kurul kararlarında ise herhangi bir süre söz konusu olmaksızın her zaman hükümsüzlük ileri sürülebilir. İptal davası, ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK m. 33).

Aidat artışı gibi kat malikleri kurulu kararları da bu kapsamdadır. Aidat artışını onaylayan veya reddeden kararlara katılmayıp itirazı olan kat malikleri (ya da toplantıda karşı oy veren) yine aynı süre ve koşullar içinde iptal davası açabilir.

2. Toplu Yapı Statüsü ve Temsilciler Kurulu

Toplu Yapı (KMK m. 66): Bir veya birkaç imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre inşa edilmiş veya edilecek, altyapı tesisleri ve ortak alanlarıyla birbiriyle bağlantılı birden çok binayı ifade eder.

KMK m. 69: Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisler, “toplu yapı kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. Bu kurul, yönetim planında “toplu yapı temsilciler kurulu” adıyla bir temsil birimi oluşturabilir.
KMK m. 73: Geçici yönetim düzenlenebilir. Geçici yönetimin hangi tarihe kadar devam edeceği, yönetim planına yazılmalıdır. Bu süre en geç yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren on yıl sonunda sona erer.

Toplu Yapı Statüsüne Geçmek

İlk olarak, birden fazla parsel üzerinde inşa edilmiş yapılara ilişkin kat mülkiyeti kurulduktan sonra, tüm parseller tek bir toplu yapı niteliğine kavuşturulabilir.
İkinci olarak, zaten her parselde ayrı kat mülkiyeti varsa, tüm bu parseller kat malikleri kurulunda çoğunluk kararı alarak (KMK geçici m. 2’de öngörülen çoğunlukla) toplu yönetime geçmeyi kabul edebilir.

Toplu yapıya geçmeyen site ve kooperatiflerde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaz; genel hükümlere göre hareket edilir. Bu tip sitelerde çıkan uyuşmazlıklar için görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Toplu yapıya geçmiş sitelerde ise KMK hükümleri uygulanır; bu tür davalar sulh hukuk mahkemesine aittir.

3. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Çekilmezlik Hâli”

Konut veya işyerlerinde rahatsız edici, yasaya aykırı kullanım ya da aidat yükümlülükleri gibi borçlara uyulmaması durumunda, KMK m. 25 çerçevesinde yaptırımlar mevcuttur. Şu hâller “çekilmezlik” olarak kabul edilir:

Ortak giderleri (aidat vb.) ödememekte ısrar: İki yıl içinde üç kez takip veya dava açılmasına sebebiyet vermek,
Sulh hakimince verilen ihtar kararına rağmen bir yıl süreyle yükümlülüklere uymamak,
Bağımsız bölümü ahlâka aykırı işlerde kullanmak (genelev, kumarhane vb.).

Bu durumlarda kat malikleri kurulu (genel kurul), bağımsız bölümün mülkiyetinin devri için çekilmezliğe sebep olan kat maliki aleyhine dava açılmasına karar verebilir. Toplantıda gerekli çoğunlukla (sayı ve arsa payı çoğunluğu) devir davası açılması kararlaştırılır ve her bir kat maliki, bu karara dayanarak ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde bağımsız bölümün mülkiyet devrini talep edebilir. Karar tarihinden itibaren en geç 6 ay, her hâlde 5 yıl içinde bu dava açılmazsa hak düşer.

4. Ortak Alanların Kullanımı ve İşgal

Kat malikleri ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız veya mahrum etmemelidir. Aksi hâlde KMK m. 33 gereğince hakimin müdahalesi istenebilir. Örneğin, ortak alanların amaç dışı işgali, diğer kat maliklerini aşırı derecede rahatsız edici faaliyetler vb. hususlar:

İlgili karar, önce kat malikleri kurulunda alınabilir,
Kurul kararından memnun olmayan kat maliki veya hak sahibi, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kararın iptalini veya hakimin müdahalesini talep edebilir.
Ayrıca, 3. kişi tarafından işgal söz konusuysa, her kat maliki genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde elatmanın önlenmesi davası açabilir (KMK m. 16/2 ve TMK m. 693).

5. Bağımsız Bölümlerde Koku, Sızıntı, Akıntı vb. Durumlarda Zararın Giderimi

Bağımsız bölümlerde ortaya çıkan akıntı, sızıntı, rahatsız edici koku ve benzeri durumlar, diğer kat maliklerinin haklarını ihlâl ediyorsa, TBK m. 737 (komşuluk hukuku) ve KMK m. 33 çerçevesinde şikâyet edilebilir. Bu zararların giderilmesi ve onarım masraflarının ödenmesi talebiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Açmadan önce, ihtar ve delil tespiti gibi tedbirlerle sorunun barışçıl yollarla çözülmesine de çalışılabilir.

6. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat İrtifakı: Yapımı devam eden veya ileride yapılacak binalarda, henüz tamamlanmamış yapı için arsa payı üzerinden kurulan ayni hak. Satış veya devirler “arsa payı” üzerinden yapılır.
Kat Mülkiyeti: Binanın inşaatı bitmiş, iskan belgesi alınmış, her bağımsız bölümün ayrı kullanılabilir olduğu yapılarda tapuya tescil edilen ayni hak. Burada satışlar “bağımsız bölüm” üzerinden yapılır.

Kat mülkiyeti kurulması için:

Bina tamamen bitmeli (iskan alınmalı),
Tapu memuru huzurunda resmî senet düzenlenmeli veya mahkeme kararı olmalı (KMK m. 10, 12).
Üzerine kat mülkiyeti kurulacak yapının kargir olması, her bağımsız bölümün ayrı kullanım imkânı bulunması vb. koşullar aranır.

7. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

KMK m. 18: Kat malikleri, bağımsız bölümler ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kuralına uygun davranmak, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorundadır.
KMK m. 19: Ortak yer ve eklentilerin değişikliğine ilişkin hususlar ile ana gayrimenkule zarar verme yasağı yer alır.
KMK m. 20: Ortak gider ve avans payını ödeme borcu ve gecikme hâlinde aylık %5 gecikme tazminatı ödemesi düzenlenmiştir. Ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi veya dava açılabilir. Dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür.

8. Kat Mülkiyetine Tabi Yerlerde Hangi İşyeri Açılamaz?

KMK m. 24: Tapu kütüğünde “mesken” veya “iş yeri” olarak gösterilen bağımsız bir bölümde; hastane, klinik, ecza laboratuvarı vb. işletmeler kurulması yasaktır.
Mesken nitelikli bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, bar, dans salonu vb. yerler yalnızca kat malikleri kurulu oybirliği ile kararlaştırılabilir.
Örneğin avukatlık büroları, serbest meslek büroları (muhasebe, mühendislik vb.) KMK m. 24/2 uyarınca çoğunluk aranmadan “açılabilecek işyerleri” arasında değerlendirilir.

9. Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) Toplanma ve Karar Alma

KMK m. 29: Kurul, yılda en az bir defa toplanır (yönetim planında gösterilen zamanda veya her takvim yılının ilk ayında). Toplu yapılarda en geç iki yılda bir toplanmalıdır.
Önemli bir sebep olduğunda, yönetici veya kat maliklerinden üçte biri çağrı yaparak genel kurul toplanmasını sağlayabilir. Çağrı en az 15 gün önce yapılmalı, gündem ve tarih belirtilmelidir.
İlk toplantıda gerekli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı duyurulur ve arada en az 7 gün olmalıdır.

10. Emsal Kararlar ve Yargıtay İçtihatları

Apartman yönetimleri, görevleri kapsamındaki kat mülkiyeti uyuşmazlıkları dava ve taraf ehliyetine sahiptir (KMK m. 35, 38). Yönetim, tüzel kişiliğe sahip olmamakla birlikte, yargılama açısından muhatap kabul edilir.
Toplu yapı statüsünün kazanılmadığı sitelerde, KMK hükümleri değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiği kabul edilmektedir (Yargıtay içtihatları).
Ana gayrimenkulün bakım ve korunması (KMK m. 35/d) yöneticinin görevidir; kat maliklerinden toplanan avanslarla bu onarımlar yapılmalıdır.
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için inşaatın tamamlanmış olması ve tapuda resmî senet ile tescil sağlanması gerekir.
Tapuda “mesken” olarak kayıtlı dairenin avukat bürosu veya işyeri olarak kullanılabilmesi için yönetim planı hükmü önem taşır (KMK m. 24). Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, avukatlık bürosu faaliyetleri genelde serbest meslek kapsamında değerlendirildiğinden mesken kuralına aykırı görülmez. Ancak yönetim planında açık yasak varsa, o hüküm öncelikle uygulanır.

Sonuç

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava yoluna gidilmeden önce, geçerli genel kurul kararları, yönetim planı hükümleri ve Kanun’un emredici düzenlemeleri dikkatle incelenmelidir. Toplu yapı yönetimine geçilmemiş yerlerde söz konusu uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenirken, toplu yapı statüsüne geçmiş sitelerde KMK’nın toplu yapıya ilişkin özel hükümleri uygulanır. Dava ve taraf ehliyeti, sulh hukuk mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesi arasındaki ayrım, yapının “toplu yapı” statüsüne geçip geçmediğine bağlıdır.

Aidat artışı, genel kurul kararlarının iptali, çekilmezlik hâlleri, bağımsız bölümlerin hukuka aykırı kullanımı, ortak giderlere katılmama gibi konuların her biri, sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girebilir. Ancak toplu yapı söz konusu değilse, kat mülkiyeti hükümleri yerine genel hükümlerin uygulanması ve davaların asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekebilir.

Diğer yazılarımız:

Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları

Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış

İhtiyati Tedbir Nedir?

Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir ve Nasıl Kazanılır?

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?

Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Şufa Davası ve Detayları

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar