Kira sözleşmelerinde, ev sahibinin (kiraya verenin) veya belirli yakınlarının konut ihtiyacı ortaya çıktığında, Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca kiracının tahliye edilmesi gündeme gelebilir. Aşağıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması ve sonuçlarıyla ilgili temel noktalar özetlenmiştir.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Temeli
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. ve 351. maddeleri, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin (ya da yeni malikin) kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için gerçek bir kullanım ihtiyacı doğması halinde kiracının tahliye edilmesine olanak tanır. Yasa, ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek bir nedene dayanmasını şart koşar.
1.1 TBK m.350: Kiraya Verenin İhtiyacı
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı söz konusu olduğunda,
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde,
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda öngörülen fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak ihtiyacı kanıtlamak suretiyle tahliye davası açılabilir.
1.2 TBK m.351: Yeni Malikin İhtiyacı
- Taşınmazı sonradan edinen (yeni malik), edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya ihtiyacı olduğunu yazılı olarak bildirmek koşuluyla,
- 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
- İsterse, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açma yoluna gidebilir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları
2.1 Konut veya Çatılı İşyeri Kiralaması Olmalıdır
İhtiyaç sebebiyle tahliye hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralamaları için geçerlidir. Diğer kiralama türlerinde (örneğin tarımsal kiralamalar gibi) bu maddeler uygulanmaz.
2.2 Kiraya Veren veya Yakınlarının Gerçek İhtiyacı Olmalı
- Kiraya verenin kendisi: Örneğin, tayini çıkan bir kamu görevlisinin kirada oturduğu evini boşaltması veya oturduğu evin satılması nedeniyle yeni bir eve acil ihtiyaç duyması.
- Kiraya verenin eşi: Boşanma, ayrı yaşama veya zorunlu sebeplerle başka bir konuta ihtiyaç duyulması.
- Kiraya verenin altsoyu ve üstsoyu: Çocukların veya torunların yanı sıra anne, baba, dede gibi üstsoyun konut ihtiyacı.
- Bakmakla yükümlü olduğu kişiler: Hukuken destek sağladığı, bakımını üstlendiği kardeş, yeğen, yetim vb. kişilerin barınma ihtiyacı.
2.3 İhtiyaç Samimi, Gerçek ve Sürekli Olmalıdır
- Geçici veya henüz doğmamış bir ihtiyacı gerekçe göstererek tahliye talep edilemez.
- Yargılama süreci boyunca (istinaf veya temyiz aşaması dahil) söz konusu ihtiyaç varlığını korumalıdır.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
3.1 Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
- Kira süresi sonunda, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.
- Bu 1 aylık sürede dava açılmazsa, TBK m.353 uyarınca yazılı bildirim ile tahliye hakkı 1 kira yılı uzatılabilir.
3.2 Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
- Fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulmalıdır.
- Genellikle kira başlangıç tarihine göre 6 aylık kira dönemleri esas alınır. Dönemin bitiminden en az 3 ay önce ihtar/ fesih bildirimi yapılmalıdır.
- Bildirimden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
3.3 Yeni Malikin İhtiyacı
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
- Bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
Örnek: 1 Haziran’da satın alınan bir konut için 1 Temmuz’a kadar kiracıya yazılı bildirim yapılmalı, 6 aylık sürenin sonu olan 1 Aralık’tan itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmelidir.
4. İhtarname Gerekli midir?
- Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitimini takip eden 1 ay içinde dava açmak için ayrı bir ihtara gerek yoktur.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde, fesih döneminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapmak (ihtarname göndermek) zorunludur.
- Yeni malik, taşınmazı edindikten sonraki 1 ay içinde gereksinimini yazılı olarak bildirmelidir.
5. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Yetki bakımından kesin bir düzenleme olmamakla birlikte, dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde veya kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir.
- Bu davalar basit yargılama usulüne tabidir.
6. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi
TBK m.355 hükmüne göre, kiraya veren konut ya da işyerini ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirmişse:
- 3 yıl geçmeden, haklı sebep olmaksızın, kiralananı başkasına kiralayamaz.
- Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye sağlanmışsa, taşınmaz eski hâliyle 3 yıl içinde başkasına kiralanamaz.
- İhtiyaç iddiasında samimi olunmadığı veya taşınmazın başkasına kiraya verildiği anlaşılırsa, eski kiracı son ödediği 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
7. Sonuç ve Öneriler
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, samimi ve hukuki dayanaktan yoksun iddialar kabul edilmez.
- Davanın süreleri ve bildirim koşulları sıkı bir şekilde takip edilmelidir.
- Kiraya verenin veya yeni malikin konut ihtiyacı gerçeğe dayanmalı ve her aşamada ispatlanmalıdır.
- Tahliye sonrasında 3 yıl boyunca tekrar kiraya verme yasağı bulunduğu unutulmamalı, aksi hâlde önemli tazminat sorumlulukları doğabilir.
Uzman Desteği Alın: İhtiyaç nedeniyle tahliye süreçleri, özellikle dava açma süreleri ve ispat koşulları açısından özen ister. Bu nedenle bir gayrimenkul avukatı veya uzman hukuk danışmanından destek almak, hak kayıplarının önüne geçmek için büyük önem taşır.
Bu içerik, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda hazırlanmıştır. Hukuki süreçlerde daima profesyonel yardım almanız tavsiye edilir.
Diğer yazılarımız:
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Süreç, Bildirim ve Hukuki Adımlar
Kira Artış Oranlarında Son Gelişmeler
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracı Tahliye Davası
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartlar ve Hukuki Süreç
Kiralananı Kötü Kullanma Nedeniyle Tazminat Davası ve Hukuki Süreç
Kiralananı Erken Tahliye Etme (Boşaltma) Nedeniyle Tazminat Davası
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreçler
Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Süresi ve Yasal Süreçler