2024 yılı itibariyle Türkiye’de kira artışlarına ilişkin uygulamalar, 1 Temmuz 2024 tarihinde Cumhurbaşkanlığı kararı ile koyulan yüzde 25’lik yasal sınırın kaldırılmasıyla yeniden şekillenmiştir. Artık kira sözleşmelerinde taraflar arasında belirlenen oran veya sözleşmede artış oranı yer almaması durumunda, artış oranı tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son 12 aylık ortalamasındaki değişim oranı ile sınırlı kalmaktadır. Bu düzenleme, hem konut hem de işyeri kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır.
Yasal Düzenlemelerin Geçmişi ve Dayanağı
Geçmiş Düzenlemeler
Önceki yıllarda, ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon koşulları nedeniyle kira artış oranlarına yüzde 25’lik bir sınır getirilmişti. Bu sınırlama, 2022 yılı sonrasında uygulanmış ve 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yürürlükte kalmıştır. Bu tarihten sonra ise kira artışları serbest piyasa dinamikleri ile belirlenmeye başlanmıştır.
Hukuki Temel
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, yıllık kira artış oranının, tarafların yenilenen kira dönemlerinde yapacağı anlaşmaya göre belirlenebileceğini öngörür. Sözleşmede belirli bir oran yer almadığı takdirde, kira artışı bir önceki yılın TÜFE verilerine dayalı olarak hesaplanır. Özellikle beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim hakkaniyete uygun olarak kira bedelini belirleyebilmektedir.
Kira Artış Oranlarının Belirlenmesi
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinde, artış oranları belirlenirken aşağıdaki faktörler göz önünde bulundurulmaktadır:
- TÜFE Oranları: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması, artış oranı hesaplamalarının temel dayanağıdır.
- Piyasa Koşulları: Bölgedeki emlak piyasası, arz-talep dengesi ve benzer mülklerin kira bedelleri de artış oranlarının belirlenmesinde etkili olmaktadır.
- Sözleşme Hükümleri: Taraflar arasında kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranı varsa, bu oran uygulanır; aksi halde TÜFE oranı esas alınır.
Kira Artış Hesaplama Adımları
- TÜFE Oranının Belirlenmesi: İlk adım, TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalamasının tespit edilmesidir. Örneğin, Ağustos 2024 için TÜFE oranı %65 olarak belirlendiyse, bu oran artış hesaplamasında kullanılacaktır.
- Mevcut Kira Bedelinin Tespiti: Kira artışının uygulanacağı mevcut kira bedeli belirlenir.
- Artış Miktarının Hesaplanması: Mevcut kira bedeli, belirlenen TÜFE oranı ile çarpılarak artış miktarı hesaplanır.
Örnek:- Mevcut kira: 10.000 TL
- TÜFE oranı: %65
- Artış miktarı: 10.000 TL x 0.65 = 6.500 TL
- Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi: Hesaplanan artış miktarı, mevcut kira bedeline eklenir.
Örnek Devamı:- Yeni kira bedeli: 10.000 TL + 6.500 TL = 16.500 TL
Bir diğer örnekte, sözleşmede %40’lık artış oranı belirlenmişse:
- Mevcut kira: 17.500 TL
- Artış miktarı: 17.500 TL x 0.40 = 7.000 TL
- Yeni kira bedeli: 17.500 TL + 7.000 TL = 24.500 TL
Pratik Öneriler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Sözleşme Yenileme: Kira artış oranları sözleşme dönemleri boyunca tarafların anlaşmasına bağlı olarak belirlenebilmektedir. Sözleşme yenileme aşamasında, güncel TÜFE verileri ve piyasa koşulları dikkate alınarak yeni oranlar belirlenmelidir.
- Uzlaşmazlık Durumları: Kira artış oranı konusunda anlaşmazlık yaşanırsa, taraflar arabuluculuk veya yargı sürecine başvurabilir.
- Piyasa Araştırması: Kiracılar ve ev sahipleri, bölgedeki benzer mülklerin kira bedellerini araştırarak, adil bir artış oranı belirlemede destek alabilir.
- Önceki Düzenlemeler: 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanan yüzde 25’lik sınırlama, bu tarihten önceki dönemlerde kira artışı yapılmasını engelleyebilir. Yeni düzenlemelerde bu sınırlama kaldırılmıştır; ancak eski sözleşmelerin etkisi devam edebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Kira artış oranı, genellikle TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak hesaplanır. Tarafların sözleşme hükümlerinde belirlediği oran veya, sözleşmede herhangi bir oran yer almıyorsa TÜFE verisi kullanılarak artış miktarı hesaplanır.
TÜFE artışı nedir?
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), tüketicilerin satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçen bir endekstir. Bu veri, enflasyon oranının hesaplanmasında temel göstergedir.
%25’lik yasal sınır ne zaman kaldırıldı?
Konut kira artışlarına ilişkin %25’lik yasal sınır, 1 Temmuz 2024 itibariyle kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra kira artışları, tarafların anlaşması veya TÜFE ortalamasına göre belirlenmektedir.
Kira sözleşmesinde artış oranını nasıl belirleyebilirim?
Kira sözleşmesinde artış oranı, kiracı ve kiraya verenin karşılıklı mutabakatı ile belirlenmelidir. Bu kapsamda, TÜFE oranı ve diğer ekonomik etkenler göz önünde bulundurularak yazılı bir anlaşma yapılması önerilir.
Sonuç
2024 yılı itibariyle, kira artış oranları sözleşme hükümleri, piyasa koşulları ve TÜFE oranları doğrultusunda belirlenmektedir. Yasal sınırlamanın kaldırılmasıyla birlikte, kiraya verenler ve kiracılar arasındaki anlaşma daha esnek hale gelmiş, ancak TÜFE oranının üzerinde bir artışın uygulanması mümkün olmamıştır. Bu bilgiler ışığında, her iki tarafın da kira artışlarını adil ve şeffaf bir şekilde hesaplaması, gelecekteki anlaşmazlıkların önüne geçecektir.
Bu makale, kira artış oranları ve hesaplama yöntemleri konusunda kapsamlı bilgi sunarak, hem ev sahipleri hem de kiracılar için yol gösterici niteliktedir. Güncel düzenlemeler ve piyasa verileri takip edilerek, doğru ve güncel kira artış oranlarının uygulanması sağlanmalıdır.
Diğer yazılarımız:
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Süreç, Bildirim ve Hukuki Adımlar
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreci: Koşullar ve Hukuki Dayanaklar
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracı Tahliye Davası
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartlar ve Hukuki Süreç
Kiralananı Kötü Kullanma Nedeniyle Tazminat Davası ve Hukuki Süreç
Kiralananı Erken Tahliye Etme (Boşaltma) Nedeniyle Tazminat Davası
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreçler
Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Süresi ve Yasal Süreçler