Kiracılar, kiraladıkları taşınmazı sözleşmeye uygun ve özenli bir şekilde kullanmakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 316, kiracıya kiralananı koruma ve komşulara saygı gösterme borcu yüklemektedir. Ancak bazı durumlarda bu yükümlülüğe aykırı davranarak Kiracı Taşınmaza Zarar verebilir. Bu durumda kiraya veren, kiracının kötü kullanım nedeniyle tazminat davası açma hakkına sahiptir.
Kiralananı Kötü Kullanma ve Kiracının Sorumluluğu
Kiracı, kira süresi boyunca taşınmazı özenli kullanmak ve teslim aldığı gibi geri vermek zorundadır. Ancak olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmalar kiracının sorumluluğunda değildir.
Örneğin;
✅ Kiracı sorumlu değildir:
- Zamanla oluşan duvar sararmaları,
- Halının veya parkelerin aşınması,
- Kullanıma bağlı doğal eskimeler.
❌ Kiracı sorumludur:
- Camların kırılması,
- Dolap kapaklarının parçalanması,
- Fayansların delinmesi veya görünümünün bozulması,
- Duvar boyalarının kazınması,
- Kasten ve ihmal sonucu oluşan zararlar.
Kiralananın, kiracı tarafından teslim alındığı ve teslim edildiği tarihteki durumu karşılaştırılarak kötü kullanım olup olmadığı tespit edilir. Eğer sözleşmede boya ve badana gibi bakım-onarım yükümlülüğüne dair özel bir hüküm yoksa, normal kullanım nedeniyle oluşan eskimeler için kiracıdan tazminat talep edilemez.
Kiralananı Kötü Kullanım Nedeniyle Tazminat Davası Şartları
1. Taşınmazın Kiracı Tarafından Kötü Kullanılmış Olması
Kiracının taşınmaza zarar vermesi veya sözleşmeye aykırı bir şekilde kullanması gerekir. Burada, kötü kullanımın kasıtlı mı yoksa ihmal sonucu mu oluştuğu da dikkate alınır.
2. Kiralananın Tahliye Edilmiş Olması
Kiracı taşınmazı halen kullanıyorsa, kiraya verenin bu davayı açması mümkün değildir. Çünkü kiracı, taşınmazı kullanmaya devam ederken mevcut hasarları onarma hakkına sahiptir.
Kiraya veren, kiralananı teslim aldıktan sonra tespit edilen kötü kullanıma dayalı zararları tazminat davası yoluyla talep edebilir.
Kiracıya Bildirim Yapılması Zorunluluğu
TBK Madde 335’e göre, kiraya verenin kiralananı teslim alırken inceleme yapması ve tespit edilen zararları kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir.
- İlk inceleme sırasında belirlenen ayıplar, hemen kiracıya yazılı olarak bildirilmeli.
- Gizli ayıplar, daha sonra fark edilse bile makul süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmeli.
- Bildirim yapılmazsa, kiracı sorumluluktan kurtulabilir.
Kiralananı Kötü Kullanma Nedeniyle Tazminat Davasının Sonuçları
Eğer mahkeme, kiracının taşınmaza zarar verdiğine karar verirse, kiracı verilen zararın onarım bedelini veya taşınmazın eski hale getirilmesi için gerekli giderleri ödemek zorunda kalır.
- Kiraya veren, tazminat talep edebilir.
- Kiracı, mahkeme tarafından belirlenen onarım masraflarını ödemek zorundadır.
- Zararın miktarı konusunda bilirkişi incelemesi yapılabilir.
Kiracının sözleşme süresi boyunca taşınmazı kasıtlı olarak tahrip ettiği veya büyük zararlara neden olduğu durumlarda, kiraya veren ayrıca cezai tazminat da talep edebilir.
Kiralananı Kötü Kullanma Nedeniyle Açılacak Davada Yetkili ve Görevli Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme:
- Kiracının yerleşim yeri mahkemesi
- Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi
Bu davalar basit yargılama usulüne tabi olup, süreç hızlı bir şekilde ilerler.
Kiralananı Kötü Kullanma Davasında Zamanaşımı Süresi
TBK Madde 146 gereğince, kiraya verenin kiracının kötü kullanımı nedeniyle tazminat talep etme hakkı 10 yıl içinde zamanaşımına uğrar.
Ancak zarar, kiralananın teslim alındığı anda fark edilirse, bu süre daha kısa olabilir. Bu nedenle, kiraya verenin zararı fark eder etmez hukuki süreci başlatması önemlidir.
Sonuç
Kiracı, taşınmazı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kötü kullanım nedeniyle taşınmazda ciddi hasar veya değer kaybı oluşmuşsa, kiraya veren tazminat talep edebilir.
- Tahliye gerçekleştikten sonra, kiraya veren hasarı tespit etmeli ve yazılı olarak bildirmelidir.
- Kiracının sorumlu olduğu zararlar mahkeme kararıyla tazmin edilebilir.
- Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve 10 yıl içinde başlatılmalıdır.
Eğer kiracı taşınmaza zarar verdiyse ve bu durum kira sözleşmesine aykırıysa, kiraya verenin hukuki haklarını kullanarak tazminat davası açması mümkündür.
Diğer yazılarımız:
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Süreç, Bildirim ve Hukuki Adımlar
Kira Artış Oranlarında Son Gelişmeler
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreci: Koşullar ve Hukuki Dayanaklar
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracı Tahliye Davası
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartlar ve Hukuki Süreç
Kiralananı Erken Tahliye Etme (Boşaltma) Nedeniyle Tazminat Davası
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreçler
Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Süresi ve Yasal Süreçler