Kiraya Verenin Tahliye Hakkı ve Tahliye Davası

Giriş

Kira sözleşmeleri, kiracının korunmasına odaklı olsa da, belirli şartlar oluştuğunda kiraya verenin de kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Ancak bu süreç, belirli hukuki gerekçelere ve yasal prosedürlere uygun şekilde işletilmelidir. Aksi takdirde, haklı bile olsa ev sahibi davayı kaybedebilir.

Bu yazımızda, kiraya verenin tahliye davası açabileceği sebepleri, hangi durumlarda bu hakların doğduğunu ve adım adım tahliye sürecini sizler için derledik.

Kiraya Veren Tahliye Davası Açabilir mi?

Yasal Dayanak

Evet. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, bazı durumlarda kira sözleşmesini feshetme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir. Ancak bu haklar keyfi olarak değil, kanunda açıkça belirtilen sebeplerle ve belirli sürelerde kullanılabilir.

Tahliye Sebepleri

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya veren, konut ya da işyerine kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç duyuyorsa, kira süresi sonunda tahliye davası açabilir.

Şartlar:

Gerçek ve samimi bir ihtiyaç olmalı
Tahliye edilen taşınmaz en az 3 yıl başka birine kiralanamaz

2. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

Taşınmaz satılmışsa ve yeni malik evi bizzat kullanmak istiyorsa, tapudan sonra 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunmalı, ardından 6 ay içinde dava açmalıdır.

3. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye

Eğer taşınmazda kapsamlı bir yeniden inşa, yıkım, güçlendirme ya da imar planı değişikliği yapılacaksa, tahliye talep edilebilir.

4. Kiracının Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracı, yazılı olarak belirli bir tarihte evi boşaltacağını taahhüt etmişse ve bu tarih geldiği hâlde tahliye gerçekleşmemişse, kiraya veren 30 gün içinde tahliye davası açabilir.

5. Kiranın Ödenmemesi (İki Haklı İhtar)

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse ve bu durum bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara konu olursa, kira süresi sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir.

6. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İcra Takibi

Kiraya veren, kira ödenmediği durumda doğrudan ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Kiracı, 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra mahkemesinden tahliye talep edilir.

Tahliye Davası Açma Süreci

Adım 1: Sebebin Doğması ve Belgelenmesi

Öncelikle tahliye sebebi oluşmuş olmalı ve bu gerekçeyi ispatlayacak belgeler (ihtiyaç raporu, tapu, taahhütname, ödeme dekontları vb.) hazırlanmalıdır.

Adım 2: Kiracıya Bildirim (Varsa)

Bazı sebeplerde (ihtiyaç, yeni malik, taahhüt), kiracıya yasal süresi içinde bildirim yapılması gerekir.

Adım 3: Dava Açılması

Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesinde sebep, ispat araçları ve tahliye talebi açıkça belirtilmelidir.

Adım 4: Duruşma ve Karar Süreci

Mahkeme delilleri inceler, tanıkları dinler, gerekirse keşif yapar. Haklı görülen tahliye talebi kabul edilirse, kararla tahliye kararı verilir.

Adım 5: İcra Yoluyla Tahliye

Mahkeme kararı kesinleştikten sonra tahliye gerçekleştirilmezse, icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye sağlanır.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Belgelerin İspat Gücü

Tahliye sebepleri belge ile ispatlanmalıdır. Aksi takdirde, davanın reddi söz konusu olabilir.

Sürelerin Takibi

Süreler kesin olup kaçırılırsa hak kaybı yaşanır. Özellikle taahhüt tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılmaması, tahliye hakkının kaybedilmesine yol açabilir.

Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı ve tarihli olmalıdır. Aksi takdirde geçersiz sayılabilir.

Sonuç

Hukuki ve Stratejik Yaklaşım

Kiraya verenin tahliye hakkı, belirli yasal şartlar ve süreler çerçevesinde mümkündür. Bu süreçte yapılan usul hataları, tahliye kararının reddedilmesine neden olabilir.

⚠️ Bu nedenle tahliye sürecini başlatmadan önce mutlaka bir kira hukuku uzmanı avukata danışılması, sürecin hem hızlı hem de hukuka uygun şekilde sonuçlanması açısından büyük önem taşır.

📌 Unutmayın: Tahliye süreci hukuki bilgi kadar stratejik bir yaklaşım da gerektirir. Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği alınmalıdır.

Diğer yazılarımız:

Şufa (Önalım) Hakkı ve Taşınmazlarda Hissedarlık İlişkisi | Şufa Davası Rehberi

Orman Kadastrosu Hataları ve Tapu İptal Davası | Mülkiyet Hakkı Koruma

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları ve Tazminat Talepleri | Güncel Hukuki Rehber

Kat İrtifakı : Tanım, Hazırlık ve Yasal Süreç | Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Kamulaştırma Bedeline İtiraz ve Hukuki Süreç | Haklarınızı Koruyun

İntifa Hakkı Nedir? İntifa Hakkı Sözleşmesi ve Tapuya Şerh İşlemleri

İmar Planı Değişikliği ve Komşu Rızası | Hukuki Haklar ve İtiraz Yöntemleri

Miras Kalan Taşınmazlarda Alım (Şufa) Hakkı ve Hukuki Süreç | Şufa Davası Rehberi

Ruhsatsız Yapı ve Hukuki Sonuçları | Kaçak İnşaatlarda Haklar ve Yaptırımlar

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?