Gayrimenkul hukuku alanında sıklıkla karşılaşılan terimlerden biri kat mülkiyeti, diğeri ise kat irtifakıdır. Özellikle bir binada bağımsız bölümlerin tapuya tescili söz konusu olduğunda bu iki kavramın karıştırılması mümkündür. Ancak hukuki sonuçları ve kurulma şekilleri itibariyle aralarında önemli farklar bulunmaktadır. Bu yazımızda, kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkı, her birinin nasıl kurulduğunu, hangi belgelerin gerektiğini ve süreleri detaylı şekilde ele alıyoruz.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz yapımı tamamlanmamış bir bina için kurulan bir haktır. Arsa üzerinde inşa edilecek yapının projeye uygun olarak bağımsız bölümlerine şimdiden hak tanımaya yarar. Yani henüz ortada bina yokken, ileride oluşacak daireler için “şimdiden pay belirleme” işlemidir.
Örnek: Bir arsa üzerine 5 katlı bir apartman yapılacaksa ve 10 daire planlanmışsa, bu dairelerin her birine arsa üzerinde irtifak hakkı tanınır. Bu hak, yapı tamamlanıncaya kadar geçerlidir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanan bir yapının, projeye ve yasal düzenlemelere uygun şekilde tamamlanmasının ardından bağımsız bölümlerine (örneğin daire, iş yeri) ayrı tapu verilmesidir. Kat mülkiyeti, mülkiyet hakkı doğurur ve tapuda müstakil tapu olarak görünür.
Kat mülkiyeti ile tapusu olan bir kişi, artık sadece arsada değil, binadaki belirli bir bağımsız bölüm üzerinde de malik olmuştur.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Farkı
| Kriter | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
| Yapı Durumu | İnşaat öncesi veya inşaat aşamasında | İnşaat tamamlandıktan sonra |
| Hukuki Statü | Bir nevi ön mülkiyet hakkı | Tam ve müstakil mülkiyet hakkı |
| Tapu Kaydı | Arsa payı üzerinden irtifak şeklinde | Bağımsız bölüm için ayrı tapu düzenlenir |
| Kullanım Hakkı | Fiilen kullanım söz konusu olmayabilir | Bağımsız bölüm kullanılabilir hale gelir |
| Dönüştürülme Durumu | Yapı tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir | Kat mülkiyeti kalıcıdır |
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı, inşaat başlamadan önce tapu müdürlüğünde yapılan resmi işlemlerle kurulur. Bu işlem için gerekenler:
Gerekli Belgeler:
- Projeye uygun hazırlanmış mimari proje (onaylı)
- Yapı ruhsatı
- Bağımsız bölüm listesi
- Arsa maliklerinin noter tasdikli beyanı
- Tapu ve kimlik fotokopileri
- İrtifak kurulacak kişilerin isimleri ve payları
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyeti, yapının tümüyle tamamlanmasının ardından kurulur. Kat irtifakından farklı olarak, burada artık gerçek anlamda bağımsız mülkiyet doğar.
Gerekli Belgeler:
- Yapı kullanma izni (iskan belgesi)
- Onaylı mimari proje
- Bağımsız bölüm listesi
- Tapu kayıtları ve arsa maliklerinin muvafakatnamesi
- Kimlik ve tapu fotokopileri
- Kat irtifakına ait bilgiler (varsa)
Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci
Kat irtifakı kurulmuş bir binada inşaat tamamlandığında, malik ya da maliklerden biri yapı kullanma izni aldıktan sonra kat mülkiyetine dönüşüm başvurusu yapabilir. Bu başvuru tapu müdürlüğüne yapılır. Tüm malikler kat mülkiyetine geçişe onay vermelidir.
İskan belgesi olmadan kat mülkiyetine geçiş yapılamaz. Bu belge, yapının belediyeye uygun şekilde tamamlandığını gösterir ve olmazsa olmazdır.
Süreler ve Hukuki Sonuçlar
- Kat irtifakı, 5 yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmelidir. Aksi halde bazı belediyeler yapı kullanma izni vermeyebilir.
- Kat mülkiyeti tesis edildiğinde, bağımsız bölüm üzerinde devretme, ipotek koyma, kiralama gibi işlemler tamamen serbest hale gelir.
- Kat irtifakı sadece inşaat süreci boyunca geçerli olup, mülkiyet hakkı doğurmaz.
Sonuç
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkı , taşınmaz sahiplerinin haklarını doğrudan etkileyen iki önemli kavramdır. Özellikle yeni yapı projelerinde bu kavramların farkının iyi bilinmesi, ileride doğacak hukuki sorunların önlenmesi açısından kritiktir. Gayrimenkul yatırımı yapan kişilerin, hak kaybı yaşamamak için işlemlerini mutlaka bir gayrimenkul hukuku uzmanı avukat eşliğinde yapması önerilir.
Diğer Yazılarımız:
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir? Şartlar, Hesaplama ve 2025 Rehberi
Zilyetlik ve Haksız İşgal Davası Arasındaki Farklar: 2025 Güncel Rehber
Tapu Şerhinin Kaldırılması Şartlar, Süreç ve İspat Yükü (Güncel Rehber)
İpotek Masrafı 2025: Tapu Harcı, Ekspertiz Ücreti ve Tüm Masraflar Rehberi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Şartlar, Türler ve 2025 Güncel Rehberi
Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?
Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar