Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, sahip olduğu gayrimenkulün belirli bir payını müteahhite devretmesi karşılığında, müteahhitin aynı arsa üzerinde inşa ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini öngören iki taraflı bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, taraflar arasında karşılıklı iki edim yer alır: Arsa sahibi, sözleşme kapsamında devredilmesi gereken arsa payını müteahhite aktarır; müteahhit ise, mimari projeye uygun olarak inşa ettiği bağımsız bölümleri, sözleşmede belirlenen şartlarda arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafın borçlarını aynı anda yüklenmesine neden olan karma bir sözleşmedir. Arsa sahibinin borcu, arsa payını belirli şartlar gerçekleştiğinde (örneğin, temel üstü ruhsatın alınması ya da kat irtifakının kurulması) müteahhite devretmek iken; müteahhitin borcu, inşa ettiği bağımsız bölümleri projeye uygun şekilde tamamlayıp teslim etmektir. Bu sözleşme, taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için noterlik kanunun 60. maddesi gereğince resmi biçimde düzenlenmek zorundadır. Noterlik usulüne uyulmadan yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz sayılır ve taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında geri talep edilebilir.

Tapu Kütüğüne Şerh ve Uygulama Usulleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu kütüğüne şerh düşülmesi açısından taşınmaz satış vaadi sözleşmeleriyle benzer usullere tabidir. Tapu kaydında herhangi bir mahkeme kararıyla tedbir konulmuşsa, uygulamada bu tedbir gerekçesiyle şerh düşülmeyebilir; ancak hukuki dayanak bulunmamakta ve mahkeme kararıyla konulan tedbire rağmen sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi gerekmektedir. Bu durum, şerhin ayni hak üzerinde olumsuz ya da olumlu bir etki yaratmamasını ve hukuki işlemlerin önüne geçilmemesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamadaki farklılıklarına rağmen şekil açısından benzer usullere tabidir. Uygulamada genellikle üç ana tür sözleşme öne çıkar:

  • Teminat İpotekli Sözleşmeler:
    Bu modelde, arsa sahibi, arsanın tamamını veya belirli bir bölümünü teminat ipoteği karşılığında müteahhite devreder. İnşaat ilerledikçe, ipotek (teminat) kademeli olarak kaldırılır.
  • Arsa Payı Karşılığı Sözleşmeler:
    Burada, arsa sahibi belirli arsa paylarını müteahhite devrederken, müteahhit inşa sürecinin belli aşamalarında bağımsız bölümleri teslim eder. Bu modelde, inşaatın ilerleyişine göre arsa payı devri kademeli şekilde gerçekleşir.
  • Kombine Sözleşmeler (Satış Vaadi ile Birleşik):
    En sık rastlanan türde, hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aynı belge kapsamında düzenlenir. Bu durumda, hem inşaatın yapılması hem de gayrimenkulün satışa konu edilmesi aynı anda öngörülür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Şekil Şartları Nelerdir?

Resmi Şekil Zorunluluğu:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de dahil olmak üzere, taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden resmi şekle tabidir. Noterlik kanunun 60. maddesi gereğince, sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Resmi şekle uyulmayan sözleşmeler kural olarak geçersiz sayılır ve tarafların verdikleri ifalar, Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.

Geçersizlik ve İfa Yükümlülükleri:
Eğer sözleşme resmi şekle uygun yapılmamışsa, geçersiz kabul edilir. Ancak durum farklılaşır; müteahhit, arsa sahibinin yarattığı güven nedeniyle inşaatın büyük bir bölümünü tamamlamışsa, arsa sahibi geçersiz sözleşmeye dayanarak ifa talep edemez. Bu durumda, müteahhit haksız iktisap hükümleri kapsamında tazminat sorumluluğu doğabilir. Mahkeme, işin niteliğine göre “işin çoğunluğu” kriterini belirleyerek tarafların yükümlülüklerini takdir eder.

Şekil Değişikliği ve Koşulların Düzenlenmesi:
Sözleşmenin koşullarında esaslı değişiklik veya yükümlülüklerin ağırlaştırılması durumunda, bu tür düzenlemelerin de resmi şekle uygun olarak yapılması gerekmektedir.
Ayrıca, müteahhitin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma vaadi söz konusuysa, söz konusu hak TBK 167. maddesindeki alacağın temliki şartlarına tabi olur ve resmi düzenleme zorunluluğu ortadan kalkar. Ancak, taraflar arasındaki sözleşme resmi şekle uygun yapılmamışsa, arsa sahibi geçersizliği üçüncü şahıslara karşı da ileri sürebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartına Aykırılığın Sonuçları

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yasal olarak belirlenen resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Resmi şekil düzenlemesi, emredici nitelikte olup kanunda aksi bir düzenleme olmadıkça, usulüne uygun yapılmayan sözleşmeler geçersiz sayılır. Bu geçersizlik durumu yalnızca taraflar ve külli halefler tarafından ileri sürülebilir; aynı zamanda üçüncü kişiler de bu geçersizliği iddia edebilir ve hakim bu hususu re’sen dikkate alır.

Geçersizlik İddiasının Sınırlı Olduğu Durumlar

Ancak, Yargıtay içtihatları ve doktrinde, belirli durumlarda şekil şartına uyulmadığı gerekçesiyle sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı kabul edilir. Örneğin, müteahhit inşaatı bitirip iskan (yapı kullanma izni) alma aşamasına gelmişse, arsa sahibi sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremez; çünkü taraflar arasındaki edimlerin ifası zorunlu hale gelmiştir. TMK’nın 2. maddesi de, kötü niyete dayalı hak iddiasını korumamaktadır.

Temlik İşlemleri ve Üçüncü Şahısların Hakları

Müteahhit, sözleşmeden doğan talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü kişilere temlik ederse, bu üçüncü kişiler doğrudan arsa sahibine başvurarak, müteahhit lehine tapuda devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin devrini talep edebilirler. Öte yandan, temlik sözleşmesi tarafı olan üçüncü şahıslar açısından geçersizlik iddiası da ileri sürülemez. Yani, sözleşmenin geçersizliğini iddia edilemeyecek durumda olan hususlar, müteahhit veya arsa sahibi açısından ileri sürülememektedir.

Somut Durumun Özelliklerine Göre Değerlendirme

Sonuç olarak, resmi şekil şartına uyulmamış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde geçersizlik iddiasının dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığı, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Tarafların edimlerini yerine getirdikleri aşamada, sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün olmayabilir; bu durum, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin ifa edilmesinin zorunlu olduğu ilkesine dayanmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhitin Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin temel yükümlülüğü, inşaatı sözleşmede belirlenen teknik şartlara ve süreye uygun olarak tamamlayıp, bağımsız bölümleri eksiksiz teslim etmektir. Bu borç, müteahhitin asıl ediminin iki bileşeni olarak değerlendirilebilir:

  • Eserin Üretimi:
    İnşaatın zamanında ve proje şartlarına uygun olarak bitirilmesi, asıl borcun ifasıdır. Müteahhit, yapı tamamlanmadan borçtan kurtulamaz.
  • Eserin Teslimi:
    Sadece inşaatın tamamlanması değil, aynı zamanda teknik şartnameye uygun, eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi gerekmektedir.

Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, borçlu temerrüt hükümleri uyarınca kanuni yaptırımlarla karşılaşır. Sözleşme kapsamında, müteahhit yalnızca esas edimi yerine getirmekle kalmaz; aynı zamanda yan borçlarını da yerine getirmek durumundadır. Bu yan borçlar arasında, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmeleri bölümünde öngörülen şu yükümlülükler yer alır:

  • Sadakat ve Özen Yükümlülüğü:
    Taraflar arasındaki güvenin korunması için müteahhit, en yüksek özeni göstermeli ve sadakatle hareket etmelidir.
  • İşi Kendi Yapma veya Gözetim Altında Yaptırma:
    Müteahhit, inşaatın ifasını bizzat gerçekleştirmeli veya işi kendi gözetimi altında yaptırmalıdır.
  • Araç ve Gereç Temini:
    İnşaatın yürütülmesi için gerekli olan malzeme, araç ve gereçlerin sağlanması müteahhitin sorumluluğundadır.
  • Güvenlik Tedbirlerinin Alınması:
    İnşaat süresince iş güvenliği önlemlerinin alınması ve uygulanması da müteahhitin yan borçları arasında yer alır.

Bu yükümlülüklerin eksiksiz ifası, sözleşmenin ifa sürecinde kritik önem taşır ve müteahhitin temerrüdü durumunda, arsa sahibi sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ve diğer tazminat taleplerini ileri sürebilir.

Müteahhitin Sözleşmeden Doğan Yükümlülükleri: Sadakat, Özen ve Diğer Yan Borçlar

Müteahhit, sözleşme kapsamında arsa sahibi ile kurduğu vekalet ilişkisine dayanarak, görevlerini yerine getirirken her zaman titizlik, basiret ve arsa sahibinin hukuki menfaatlerini gözetme sorumluluğu taşır. Bu bağlamda, müteahhitin uyması gereken bazı önemli yükümlülükler bulunmaktadır:

1. Sadakat ve Özen Yükümlülüğü

Müteahhit, arsa sahibinden kendisine verilen vekaletname doğrultusunda hareket ederken:

  • Teknik Şartnamelere Uyum: İnşaatta kullanılacak malzemelerin, teknik şartnamede kararlaştırıldığı gibi seçilmesi veya arsa sahibi tarafından temin edilen ürünlerin tasarruflu kullanılması gerekir.
  • Bilgilendirme Yükümlülüğü: Temin edilen malzemelerden artanların, belirlenen süre içerisinde arsa sahibine bildirilmesi; malzemelerin uygun şekilde saklanıp dış etkenlerden korunması; ve iş sürecinde meydana gelebilecek gecikme yaratabilecek unsurların derhal arsa sahibine iletilmesi, müteahhitin sadakat ve özen borcuna örnek teşkil eder.

2. İşin Bizzat İfa Edilmesi veya Sıkı Denetim Altında Yaptırılması

Müteahhit:

  • Kendi Kapasitesiyle İşi Gerçekleştirme: Üzerine imzalanan sözleşmede, inşaatın müteahhit tarafından bizzat yürütüleceği vurgulanıyorsa, işi doğrudan kendi beceri ve kapasitesiyle yerine getirmek zorundadır.
  • Alt Yüklenici Kullanımı: Eğer işin niteliği ve kapsamı gerektiriyorsa, müteahhit kendi denetimi altında alt yüklenici ile çalışabilir; ancak bu durumda alt yüklenicinin performansı asıl yüklenici sorumluluğunda kalır. Aksi durumda, sözleşme hükümlerine aykırı davranış, müteahhit için tazminat yükümlülüğü doğurabilir.

3. Araç ve Gereç Temin Etme Yükümlülüğü

İnşaatın yapımına uygun araç, gereç ve ekipmanların temini de müteahhitin sorumluluğundadır:

Ek Yan Edimler

Sözleşmeye bağlı olarak, müteahhitin üstlenebileceği yan edimler arasında:

  • Kira Ödemesi veya Konut Temini: Arsa sahibine inşaat süresi boyunca belirli kira ödemelerinin yapılması veya geçici konut sağlanması gibi hususlar yer alabilir.
  • Sözleşmeye Aykırı Davranışların Sonuçları: Sadakat, özen, sır saklama veya malzeme yönetimi gibi yan yükümlülüklerden sapmalar, tek başına sözleşmeden dönme hakkı tanımamakla birlikte, arsa sahibi lehine tazminat sorumluluğu yaratabilir. Ancak, esas edimlerden sapma (örneğin, işin bizzat yapılması gerekliliği veya araç ve gereç temininde yaşanan aksaklık) sözleşmenin feshi için zemin oluşturabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Temerrüdü ve Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitin asıl ve yan edimlerini zamanında yerine getirmemesi durumunda, ciddi hukuki ve maddi sonuçlar doğurur. Bu kapsamda, müteahhitin temerrüdü iki ana başlık altında incelenmelidir: asıl edimler ve yan edimler.

1. Asıl Edimlerde Temerrüt ve Sonuçları

  • Bağımsız Bölümlerin Teslimi: Müteahhit, inşaatın tamamlanarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmediği takdirde, Borçlar Kanunu’nun borçların ifa edilmemesi durumunda uygulanacak hükümleri (BK 112, 113 ve 114) devreye girer. Bu durumda, arsa sahibi aynen ifa talep edebilir ve gecikme tazminatı ödemesi isteyebilir.
  • Teslim Süresinin Belirlenmesi: Sözleşmede teslimin nasıl gerçekleştirileceği detaylandırılmıştır. Özellikle iskan (yapı kullanma izni) tarihine bağlı olarak teslimin tamamlanması, müteahhitin yükümlülüğüdür. İskanın alınması, yapının yaşamsal ihtiyaçlar için gerekli asgari özellikleri taşıdığını gösterdiği için, sözleşmede belirtilen tarihten sonra iskan alınsa dahi cezai şart devreye girebilir.
  • Karşılıklı İfa ve Ek Süre Talepleri: Eğer arsa sahibi, teslim için müteahhite ek süre tanımışsa, ancak bu süre içinde inşaat tamamlanamazsa, arsa sahibi gecikme tazminatı talep etme hakkını saklı tutar. Aksi halde, müteahhit teslimi aynen ifa ettiği kabul edilebilir.

2. Yan Edimlerde Temerrüt ve Hukuki Sonuçları

  • Cezai Şart Uygulaması: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart düzenlemesi yapılır. Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan sürede edimini ifa edemediğinde, cezai şart derhal devreye girerek tazminat yükümlülüğü oluşturur.
  • BK Madde 97 ve İleri İşlemler: Müteahhit, inşaatın asıl edimini yerine getirmeden veya bağımsız bölümlerin tesliminde temerrüde düşerse, BK Madde 97 uyarınca, arsa sahibine devredeceği arsa payını talep etme hakkı doğmaz. Ayrıca, müteahhit inşaatın devam etmeyeceğini bildirirse, BK Madde 113’e göre arsa sahibi, kalan işi tamamlayarak gecikme tazminatı talep etme hakkını kullanabilir.

İfadan Vazgeçme Durumunda Müspet ve Menfi Zararların Tazmini

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhitin teslim tarihinde yaşanan temerrüt durumları, arsa sahibine çeşitli tazminat ve fesih hakları tanır. Bu kapsamda iki temel durum değerlendirilir: müspet zararların tazmini ve menfi zararların tazmini.

Müspet Zararların Tazmini

Teslim tarihinin gelmesine rağmen müteahhitin bağımsız bölümleri eksik veya gecikmeli teslim etmesi halinde, arsa sahibi müteahhite ek süre tanıyarak ifa şansını değerlendirebilir. Ancak, belirli koşullar altında arsa sahibi süre tanımadan derhal ifadan vazgeçerek, doğrudan müspet zararların tazminini talep etme hakkına sahiptir.

BK. 124. maddesi uyarınca, borcun yalnızca sınırlı bir süre için ifa edilebilir olması, teslimin arsa sahibi için yarar sağlamayacak hale gelmesi veya müteahhitin içinde bulunduğu durumun ek süre verilmesini gerektirmemesi gibi özel koşullar söz konusu olduğunda, arsa sahibi derhal fesih yoluna gidebilir. Ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki taraf için borç yüklediğinden, arsa sahibinin alması gereken arsa devri, talep edilecek müspet zarar tutarından düşülecektir. Kanun hükümleri (TMK. 2) çerçevesinde kötü niyetli müspet zarar talepleri korunmamaktadır.

Menfi Zararların Tazmini ve Sözleşmeden Dönme

Müteahhitin temerrüdü, arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkı da tanır. Genel temerrüt şartlarına göre arsa sahibine uygun bir mehil verilmesi esas olmakla birlikte, BK. 124. maddesinde belirtilen istisnai durumlarda süre tanınmadan ifadan vazgeçerek sözleşmeyi feshetme imkanı doğar.

Sözleşmeden dönme durumunda, fesih işlemi geçmişe etkili (ex tunc) olarak gerçekleşir. Bu durumda, taraflar sözleşme gereği verdikleri taahhütleri geri alma hakkına sahip olur. Örneğin, arsa müteahhit adına tapuya tescil edilmişse, arsa sahibi tapu iptali ve yeniden tescil davası açarak hakkını arayabilir. Ayrıca, müteahhitin kısmen inşaat yapmış olması durumunda, arsa sahibi, müteahhitin elde ettiği zenginleşme oranında tazminat talep edecektir.

Ayıplı Teslim Durumunda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Haklar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın teknik özellikleri sözleşmede belirlenir. Ancak, müteahhitin inşaatı belirlenen şartlara uygun olarak teslim etmemesi durumunda yapı ayıplı kabul edilir. Bu tür durumlarda, yüklenicinin teslim ettiği eserin ayıplı olmasına ilişkin değerlendirme, temerrüt hükümleri yerine ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanır.

Ayıplı Teslim ve Teknik Şartlar

  • Sözleşmede Belirlenen Standartlar: Sözleşmede inşaatın sahip olması gereken teknik özellikler açıkça tanımlanır. Bu özellikler, bağımsız bölümlerin iç badanası gibi detayları içerebilir. Eğer müteahhit, bu hususlara uygun davranmazsa inşaat ayıplı teslim edilmiş sayılır.
  • Orta Düzeyde Yapı Yaratma Yükümlülüğü: Hiçbir detay kararlaştırılmamış olsa dahi, müteahhit, sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun ve orta düzeyde bir yapı inşa etmek zorundadır.

Ayıplı Teslimin Tespiti ve İhbar Yükümlülüğü

BK md.474 uyarınca, arsa sahibi eseri teslim aldıktan sonra, işin olağan akışı içerisinde yapı muayenesini gerçekleştirmeli ve ayıpları tespit ettiği anda müteahhite bildirimde bulunmalıdır. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

  • Erken Muayene ve Bildirim: Arsa sahibi, teslim almanın hemen ardından eseri incelemeye başlamalı ve herhangi bir eksik ya da ayıp tespit ederse, makul bir süre içerisinde, noter aracılığıyla resmi bildirim yapmalıdır.
  • Gizli Ayıplar Durumu: Eğer ayıplar kasten gizlenmiş değilse, müteahhit ayıplı teslim nedeniyle sorumlu tutulacaktır. Ancak, gizli ayıplar söz konusuysa ve bu durum kanıtlanamazsa, müteahhit sorumluluktan kurtulabilir.

Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu

BK md.475 kapsamında, ayıplı eserin teslimi halinde arsa sahibi belirli haklara sahiptir. Bu haklar, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, arsa sahibinin yapacağı usulüne uygun başvuruları içerir.

Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları ve Seçimlik Yollar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhitin bağımsız bölümleri ayıplı teslim etmesi durumunda, arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 475. maddesi çerçevesinde çeşitli seçimlik haklara sahiptir. Bu hakları kullanabilmek için, arsa sahibinin eseri teslim aldıktan sonra yasal zamanaşımı süresi içerisinde ayıp bildiriminde bulunması gerekmektedir. Yapılan ihbar, arsa sahibine seçimlik haklarını kullanma imkânı sağlasa da, tazminat talep etme hakkından feragat anlamına gelmez.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

  1. Sözleşmeden Dönme Hakkı:
    Müteahhitin teslim ettiği bağımsız bölüm, eserin kullanımını imkânsız hale getirecek ya da arsa sahibinden kabul edilmesi hakkaniyete aykırı duruma düşerse, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu durumda, sözleşmeden dönme işlemi eksik veya ayıplı teslimin yarattığı zararları karşılamak amacıyla uygulanır.
  2. Bedel İndirim Hakkı:
    Ayıplı teslim edilen bağımsız bölümün, sözleşmede kararlaştırılan teknik şartlara uymaması durumunda, arsa sahibi, eserin ayıbını gidermek için yapılacak harcamalar oranında bedel indirimi talep edebilir.
  3. Mahsupla Giderme Yöntemi:
    Ayıp, aşırı maliyet gerektirmeyen düzeyde ise, arsa sahibi, bedelden mahsupla giderilme yolunu tercih edebilir. Bu yöntemle, ayıptan kaynaklanan zararların doğrudan bedel üzerinden düşülmesi sağlanır.
  4. Tazminat Talep Hakkı:
    TBK madde 475/2’ye göre, arsa sahibi, seçimlik hakların kullanılmasıyla giderilemeyen zararların tazminini talep edebilir. Örneğin, müteahhitin inşaat sırasında arsa çevresinde meydana getirdiği ek hasar veya ihmal sonucu oluşan diğer zararlar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eserin Kabulü ve Zamanaşımı Süreleri

Eserin kabulü, inşaatın teslim edilmesinden farklı olarak, arsa sahibinin müteahhitin işini sözleşmeye uygun olarak gerçekleştirdiğine dair beyanıdır. Bu kabul, tek taraflı bir irade açıklaması olup, karşı tarafa ulaşması halinde hukuki sonuç doğurur. Kabul, zımni ya da şifahi şekilde belirtilebildiği gibi, ihtirazın kayıt altına alınması şeklinde de ifade edilebilir.

Eserin Kabulü ve Ayıp Durumları

  • Açık Ayıplarda Kabul: Eğer teslim edilen eserde ayıplar açıkça belirgin ise, arsa sahibi eseri kabul etmiş sayılır ve bu durumda müteahhitin sorumluluğu ortadan kalkar.
  • Gizli Ayıplar: Teslim anında kolayca tespit edilemeyen gizli ayıplar için, arsa sahibinin eseri kabul etmesi, müteahhitin sorumluluğundan kurtulacağı anlamına gelmez. Böyle durumlarda, arsa sahibi gizli ayıpları fark ettiği anda, gecikmeksizin müteahhite bildirimde bulunmalıdır. Bildirim yapılmadığı takdirde, eser ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılacaktır.

Ayıptan Doğan Haklarda Zamanaşımı Süreleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, karma yapıları nedeniyle çeşitli hakları içermektedir. Bu kapsamda, teslim edilen bağımsız bölümlerde mevcut ayıplar için uygulanacak zamanaşımı süreleri şu şekilde özetlenebilir:

  • Genel Zamanaşımı Süresi: Teslim tarihinden itibaren, ayıp nedeniyle ileri sürülecek talepler, kural olarak 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde dava yoluyla savunulabilir.
  • Gizli Ayıplar: Müteahhitin kusuru sonucu gizlenen ve teslim anında kaba muayene ile fark edilmesi güç ayıplar için, zamanaşımı süresi 10 yıla kadar uzayabilir.
  • Zamanaşımının Kesilmesi: Zamanaşımı sürelerinin kesilmesi hususunda, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ilgili hükümler aynen uygulanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Önemli Hususlar ve Yükümlülükler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem inşaatın yapımını hem de gayrimenkul satış vaadi, tapu işlemleri ve ek bağımsız bölüm yapımı gibi konuları kapsayan karma sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde yer alan başlıca hususları şu şekilde özetleyebiliriz:

Gayrimenkul Satış Vaadi ve Tazminat Sorumluluğu

Müteahhit, teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri genellikle satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde üçüncü kişilere devretmektedir. Bu durumda, müteahhitin edimini yerine getirmemesi ve arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi durumunda, üçüncü kişiyle yapılan satış vaadi sözleşmesinde belirtilen yükümlülükler ifa edilemeyecektir. Sonuç olarak, müteahhit, taahhüdüne aykırılık nedeniyle tazminat ödemek zorunda kalabilir. Ayrıca, satış vaadi sözleşmesinde, inşaatın ifa zamanı geldiğinde müteahhitin esere sahip olması yeterli görülür; ancak arsa sahibi fesih yoluna giderse, müteahhit bu yükümlülükleri yerine getiremez.

Tapu İptal ve Tescil İşlemleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin doğası gereği, satış vaadi sözleşmesi de söz konusudur. Müteahhit, taahhüdüne uymadığı takdirde arsa sahibi, satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kullanarak tapu iptali ve yeniden tescil davası açabilir. Böylece, arsa sahibinin payına düşen taşınmazların kendi adına tescil edilmesi sağlanır ve müteahhitin yerine getiremediği yükümlülükler nedeniyle doğan zararlar giderilmeye çalışılır.

İlave Bağımsız Bölüm Yapımı ve Paylaşım Düzenlemeleri

İnşaat sürecinde imar durumunda meydana gelebilecek değişiklikler nedeniyle ilave bağımsız bölümlerin yapılması mümkün hale gelebilir. Sözleşmede bu konuda özel bir düzenleme varsa, taraflar arasında önceden kararlaştırılan esaslara göre paylaşım gerçekleştirilir. Ancak, böyle bir hüküm bulunmuyorsa; yapılacak ilave bölümler, müteahhit ile arsa sahibi arasında eşit oranda paylaştırılır. Ayrıca, inşaatın imar koşullarının yetersizliği nedeniyle bağımsız bölüm ebadında küçülme veya sayısında azalma yaşanırsa, bu durum tarafların sözleşmede belirlenen paylarına göre yeniden düzenlenir. Yargıtay’ın ilgili kararlarında da fazla yapılan bölümlerin ortaklaşa paylaşılmasının esas olduğu vurgulanmıştır.

Teknik Şartname ve Malzeme Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, teknik şartname, inşaatın nasıl yapılacağı ve hangi malzemelerin kullanılacağı konusunda detaylı hükümler içerir.

  • Uzman Görüşü: Teknik şartnamenin hazırlanmasında mutlaka mimar ve avukat gibi uzman görüşlerine başvurulmalıdır.
  • Malzeme Seçimi: İnşaatın yapımında kullanılacak malzemenin türü, markası ve sınıfı (örneğin, birinci sınıf, A sınıf, lüks malzeme ya da “X marka kombi kullanılacak” şeklinde) açıkça belirtilmelidir.
  • Kontrol Süreçleri: Sözleşmede yer alan malzeme ve işçilik şartlarına uyulup uyulmadığını denetlemek için titiz kontroller yapılmalı; aksi halde, malzemenin kalitesiz kullanımı veya teknik şartnameye uymaması nedeniyle ihtilaflar ortaya çıkabilir.

Diğer Yazılarımız:

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir? Şartlar, Hesaplama ve 2025 Rehberi

Zilyetlik ve Haksız İşgal Davası Arasındaki Farklar: 2025 Güncel Rehber

Tapu Şerhinin Kaldırılması Şartlar, Süreç ve İspat Yükü (Güncel Rehber)

İpotek Masrafı 2025: Tapu Harcı, Ekspertiz Ücreti ve Tüm Masraflar Rehberi

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Farkı Nedir? Farkları, Kuruluş Süreçleri ve 2025 Rehberi

Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları

Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış

İhtiyati Tedbir Nedir?

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?

Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Şartları ve Dava Süreci

Bakırköy Avukat ve Hukuk Büroları konum için tıklayınız.