Ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı, gerçek malikin malına izinsiz ve kötü niyetle el koyan kişiden, uğranılan zararın tazmini amacıyla talep edilebilen bir tazminat türüdür. Bu tazminat, hem taşınır hem de taşınmaz mallar için geçerli olup, malı kullanan kişinin herhangi bir yasal dayanak olmaksızın zilyetlik kurması ve bu zilyetliği kötü niyetle gerçekleştirmesi durumunda uygulanır.
Ecrimisil Tazminatı Talep Etme Şartları
Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için üç temel şartın sağlanması gerekmektedir:
- Haksız İşgalin Gerçekleşmesi
Bir malın, gerçek sahibi dışında bir kişi tarafından hukuka aykırı olarak zilyetliğe geçirilip kullanılması, haksız işgal kapsamında değerlendirilir. Örneğin, A kişisine ait bir gayrimenkulü, izinsiz ve hukuka uygun olmayan şekilde işgal eden B, haksız işgal suçu işler. Bu durumda mal sahibi, uğradığı zararların karşılanması için ecrimisil talebinde bulunabilir. - İşgal Edenin Kötüniyetli Olması
Ecrimisil uygulamasında, malı işgal eden kişinin kötü niyetli olması şarttır. Kötüniyetli zilyet, mal üzerindeki hakimiyetini yasal bir dayanağa bağlamadan, malı elinde bulundurmayı sürdürdüğünde bu durum tazminat yükümlülüğünü doğurur. Eğer işgal eden kişinin kötü niyeti bulunmuyorsa, yani iyiniyetli ise, ecrimisil ödemesi söz konusu olmayabilir. - İşgal Nedeniyle Zarara Uğranılması
Haksız işgal sonucu, mal sahibi ekonomik anlamda zarar görmüş olmalıdır. Bu zarar, genellikle kira geliri kaybı veya malın kullanımından doğan diğer maddi kayıplar şeklinde ortaya çıkar. Hatta bazı durumlarda, malın doğası gereği zararın meydana gelmesi beklenir; örneğin, otopark olarak değerlendirilen bir arsanın izinsiz kullanılması durumunda mal sahibi, zararının tazmini için ecrimisil talebinde bulunabilir.
Hukuki Çerçeve ve Yargıtay Kararları
Ecrimisil uygulaması, doğrudan kanun maddeleriyle değil, Yargıtay’ın içtihadı ve kararlarıyla şekillenmiştir. 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı örneğinde olduğu gibi, fuzuli işgalin kira sözleşmesi gibi karşılıklı irade beyanına dayalı bir anlaşma ile kıyaslanamayacağı; aksine haksız bir eylem niteliğinde olduğu vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, işgalin yol açtığı zararların tazmin edilmesi gerekliliğini ön plana çıkarmaktadır.
Yargıtay, haksız işgal sonucunda ödenecek ecrimisil kapsamında şu zarar kalemlerine değinmiştir:
- Normal Kullanımdan Kaynaklanan Olumlu Zarar
Malın işgal altında kullanımından dolayı meydana gelen değer kaybı. - Kullanılamamasından Doğan Olumlu Zarar
Malın kullanılmaması sonucu elde edilemeyen ekonomik kazanç. - Yoksun Kalınan Faydanın Tazmini
Mal sahibinin, işgal nedeniyle elde edemediği gelirin tazmini.
Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil, haksız işgal sonucu mal sahibinin uğradığı ekonomik zararın tazmini amacıyla hesaplanır. Hesaplamada esas alınan iki temel kavram; en az kira geliri ve en çok ise tam gelir yoksunluğudur. Davacı, dava dilekçesinde talebini açıkça belirtmek zorundadır. Örneğin, “taşınmazın bulunduğu yerin emsal kira bedellerine göre ecrimisil hesaplanmasını talep ediyoruz” ifadesi, kira esasına dayalı bir ecrimisil tazminatı davası başlatıldığının göstergesidir.
Kira Geliri Üzerinden Hesaplama
Haksız işgalin yol açtığı zarar, genellikle kira geliri üzerinden değerlendirilir. Bu durumda;
- Normal Kullanım Sonucu Eskime: İşgal altındaki malın, doğal kullanım sonucu değer kaybı,
- Kullanılamayan Malın Getiri Kaybı: Malın işgal nedeniyle kullanılmaması sonucu ortaya çıkan ekonomik kayıp,
- Yoksun Kalınan Fayda: Mal sahibinin, işgal nedeniyle elde edemediği gelir
hesaplamaya dahil edilir. Yargıtay kararlarına göre, ilk dönem için belirlenen kira değeri, sonrasında ÜFE artış oranı dikkate alınarak güncellenir. Özellikle arsa ve bina gibi taşınmazlarda, benzer nitelikteki yerlerin emsal kira sözleşmeleri incelenip karşılaştırma yapılması büyük önem taşır. Taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de değerlendirilir.
Tarım Arazilerinde Hesaplama Yöntemi
Tarım arazilerinin haksız işgali durumunda, ecrimisil hesaplaması ürün esasına göre yapılabilir. Bu kapsamda;
- Resmi Veriler: Arazinin bulunduğu bölgedeki ekilen ürünler, tarım müdürlüğü verileriyle belirlenir,
- Ürün Miktarı ve Birim Fiyat: Belirlenen ürünlerin, talep edilen yıllara ait dekara verimi ve birim fiyatları dikkate alınır,
- Ekonomik Koşullar: Münavebeli ekim, arazinin nadasa bırakılıp bırakılmadığı gibi hususlar da tespit edilir.
Uzman Değerlendirmesi
Ecrimisil bedelinin doğru tespit edilebilmesi için, haksız işgal edilen taşınır veya taşınmaz üzerinde keşif yapılmalı ve uzman bilirkişilerin hazırlayacağı kapsamlı raporlar esas alınmalıdır. Hesaplamada dikkate alınan diğer önemli unsurlar şunlardır:
- İmar Durumu, Büyüklük ve Vasfı: Taşınmazın mevcut imar durumu, büyüklüğü ve kullanım niteliği,
- Konum ve Kentsel Gelişim: Taşınmazın bulunduğu yerin rayiç bedelleri ve kentsel gelişim durumu,
- İşgal Öncesi Durum: Malın işgal öncesi ekonomik işlevi ve sağladığı gelir,
- Emsal Kira Bedelleri: Kira esasına göre hesaplamalarda, benzer taşınmazların kira bedelleri önemli bir referans teşkil eder.
Birlikte Mülkiyette Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı
Birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) olarak ikiye ayrılır. Bu mülkiyet türlerinde, ecrimisil davası açma usul ve yetkisi farklılık gösterebilir. Aşağıda, ortakların hem üçüncü kişilere hem de birbirlerine karşı ecrimisil davası açma süreçleri ve intifadan men şartı hakkında detaylı bilgi bulabilirsiniz.
1. Ortakların Üçüncü Kişilere Karşı Dava Açması
- Paylı Mülkiyet Durumunda:
Paydaşlardan her biri, ortak mülkiyet altındaki malı haksız işgal eden, ortak olmayan üçüncü kişilere karşı, sahip oldukları pay oranında ecrimisil tazminatı talep edebilir. Örneğin, A ve B’nin eşit hisselere sahip olduğu bir gayrimenkulde, üçüncü bir kişi C’nin izinsiz kullanımı durumunda, her iki ortak ayrı ayrı ya da birlikte dava açarak haklarını arayabilir. - Elbirliği Mülkiyet Durumunda:
Tasarrufi işlemlerde oybirliği gerekse de, ecrimisil bölünebilir bir hak olduğundan, ortaklardan herhangi biri kendi payı için ayrı olarak talepte bulunabilir (TMK m.702, Y8HD-2020/4860).
2. Ortakların Birbirlerine Karşı Ecrimisil Davası Açması
- Kullanım İhtilafları:
Hem elbirliği hem de paylı mülkiyette, ortaklar arasında malın işgal edilmesi durumunda birbirlerine karşı ecrimisil davası açılabilir. Ancak, talepte bulunan ortağın, kullanım hakkını çekişmesiz olarak gerçekleştirdiği kısımlar için dava açması mümkün değildir. - Kullanım Anlaşmaları ve Taksim:
Eğer ortaklar arasında, kullanım alanlarının belirlenmesi yönünde bir anlaşma yapılmışsa intifadan men şartı aranmaz. Bununla birlikte, sahip oldukları paydan daha az alan kullandıklarını iddia eden ortaklar, ecrimisil davası yerine taksim davası veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi yoluna başvurmalıdır. Ayrıca, miras ortaklığında tereke temsilcisine yetki verildiyse, ecrimisil davası açma hakkı bu temsilciye aittir.
3. Ortaklar Arasındaki Ecrimisil Davasında İntifadan Men Şartı
Ecrimisil taleplerinin çoğu, üçüncü kişilere karşı olduğu kadar, ortaklar arasında da gündeme gelebilir. Ancak, bu davaların açılabilmesi için intifadan men şartının yerine getirilmiş olması gerekmektedir.
- İntifadan Men Nedir?
İntifadan men, ecrimisil davası açılmadan önce, dava açacak ortağın, diğer ortaklara mal veya gelir üzerinden yararlanma talebini bildirmesiyle gerçekleşir. Bu bildirim, noter aracılığıyla ihtarname gönderme, men-i müdahale ya da ortaklığın giderilmesi, icra takibi gibi çeşitli yöntemlerle kanıtlanabilir. - Koşullar ve İstisnalar:
İntifadan men şartı sağlanmadan açılacak ecrimisil davaları genellikle reddedilir. Ancak, aşağıdaki durumlarda intifadan men şartı aranmaz:
- Taşınmazın kamu malı olması,
- Bağ, bahçe gibi doğal ürün veren yerler,
- İşyerleri veya konut gibi gelir elde edilen yerler,
- Ortaklıktaki bir paydaşın, yerin tamamı üzerinde hak iddiasında bulunup diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
- Ortak kullanım alanlarının kullanım anlaşmasıyla belirlenmiş olması,
- Önceden elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya benzeri işlemlerin başlatılmış olması,
- Taşınmazdaki kendiliğinden oluşan ürünler (örneğin biçilen ot, toplanan fındık) veya gelir getiren işletmelerde,
- Mirasbırakan tarafından kurulan ya da fabrika, otel, fırın gibi işletmelerde intifadan men şartı aranmaz.
Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?
Haksız işgal sonucu zarar gören taşınır veya taşınmaz malın gerçek hak sahibi, ecrimisil tazminatı davasını açma hakkına sahiptir. Ancak, bu davayı sadece mülkiyet hakkına sahip kişiler açamaz; sınırlı ayni haklar gibi zilyetlik sağlayan hak sahipleri de ecrimisil davası açabilir.
Hak Sahibi ve Zilyetlerin Rolü
- Mülkiyet Sahipleri:
Malikin kendisine ait taşınmazda haksız işgal meydana geldiğinde, doğrudan ecrimisil davası açabilir. - Sınırlı Ayni Hak Sahipleri:
Örneğin, intifa hakkına sahip kişiler de, taşınmazın mülkiyetinin başkasına ait olması durumunda bile, haksız işgale uğradıklarında ecrimisil talep etme hakkına sahiptir. - Zilyetler:
Mal sahibi olmasa da, zilyetlik kuran kişiler de, hak sahibi tarafından korunmaları amacıyla ecrimisil davası açabilirler.
Birlikte Mülkiyet Durumunda Davacılar
- Paylı (Müşterek) Mülkiyet:
Ortak mülkiyet durumunda, taşınmazdan yararlanamayan paydaş, diğer paydaşların engellemesi durumunda ya da üçüncü kişilerin haksız işgali nedeniyle, kendi payı oranında ecrimisil tazminatı talep edebilir. Hem kendi adına hem de ortaklıktaki payı oranında üçüncü kişilere karşı dava açılabilir. - Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet):
Bu mülkiyet türünde, herhangi bir ortak, ya da haksız işgal eden üçüncü kişilere karşı, ortaklık kapsamındaki mal üzerinde ecrimisil davası açabilir. Mahkemeler, davacının yalnızca kendi payına ilişkin tazminat talebini değerlendirmekle yetkili değildir.
Örneğin, elbirliği mülkiyetinde, diğer ortakların rızasını almaksızın tek başına mal üzerinde tasarruf eden bir paydaş, diğer paydaşları veya üçüncü kişileri aleyhine ecrimisil davası açma yetkisine sahiptir (Y8HD-K.2020/4195).
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi
Ecrimisil tazminatı davaları, yasal olarak beş yıllık bir zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, davanın açıldığı tarihten geriye doğru işlemeye başlar. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları, ecrimisil taleplerinde beş yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiğini kabul etmiştir.
Örneğin, 01.01.2023 tarihinde açılan bir davada, dava konusu zararların geriye dönük olarak 01.01.2018 tarihine kadar talep edilebileceği anlamına gelir.
Davacının, geriye dönük olarak 20 yıl gibi daha uzun bir süre için tazminat talep etmesi durumunda dahi, eğer davalı zamanaşımı savunmasını ileri sürmezse, mahkeme davacının talebini zamanaşımı sınırlaması olmaksızın esas alabilir.
Bu yaklaşım, ecrimisil davalarında zamanaşımı defisinin kullanılmasının davanın sonucunu etkileyebileceğini göstermektedir.
Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıç Tarihi ve Görevli Mahkeme
Faiz Başlangıç Tarihi
Haksız işgal sonucu oluşan zarar için açılan ecrimisil tazminatı davasında, mal sahibinin talep ettiği tazminat bedeli üzerinden kanuni faiz de uygulanabilir. Faiz, ecrimisil bedelinin her dönem sonundan itibaren işletilir. Davanın açıldığı tarihe kadar haksız işgalin başladığı andan itibaren, her yıl belirlenen dönemler için ayrı ayrı faiz hesaplanır.
Örneğin, haksız işgalin 01.05.2020 tarihinde başladığını ve ecrimisil davasının 01.01.2023 tarihinde açıldığını varsayalım. Bu durumda:
- İlk Dönem: 01.05.2020 – 31.12.2020
- İkinci Dönem: 01.01.2021 – 31.12.2021
- Üçüncü Dönem: 01.01.2022 – 31.12.2022
Her dönemde oluşan ecrimisil bedelleri, dönem sonundan itibaren ayrı ayrı faiz oranları ile hesaplanır. Örneğin, ilk dönem için faiz işletilmeye 01.05.2021 tarihinden itibaren başlanır. Böylece, dava süresince haksız işgalin başladığı tarihten itibaren faizin nasıl işletileceği net bir şekilde belirlenmiş olur.
Diğer yazılarımız:
Zilyetlik ve Haksız İşgal Davası Arasındaki Farklar: 2025 Güncel Rehber
Tapu Şerhinin Kaldırılması Şartlar, Süreç ve İspat Yükü (Güncel Rehber)
İpotek Masrafı 2025: Tapu Harcı, Ekspertiz Ücreti ve Tüm Masraflar Rehberi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Şartlar, Türler ve 2025 Güncel Rehberi
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Farkı Nedir? Farkları, Kuruluş Süreçleri ve 2025 Rehberi
Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?
Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar