Gayrimenkul hukukunda en çok karıştırılan kavramlardan ikisi zilyetlik ve haksız işgaldir. Her iki durum da taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetle ilgilidir, ancak hukuki sonuçları ve dava süreçleri farklıdır. Bu yazımızda zilyetlik ve haksız işgal davası arasındaki temel farkları açıklayacak, hangi durumlarda hangi dava yoluna başvurulması gerektiğini anlatacak ve örnek bir dilekçe sunacağız.
Zilyetlik Nedir?
Zilyetlik, bir malı fiilen elinde bulundurma durumudur. Bu sahiplik hukuken haklı ya da haksız olabilir. Tapuya kayıtlı olsun veya olmasın, bir taşınmazı fiilen kullanan kişi o malın zilyedidir.
Türleri:
- Hukuki zilyetlik: Malik veya malik adına hareket eden kişi (kiracı, vekil, mal sahibi)
- Fiili zilyetlik: Herhangi bir yasal dayanağı olmadan malı fiilen kullanan kişi
Haksız İşgal Nedir?
Haksız işgal, bir taşınmazın malikinin izni olmadan, başkası tarafından kullanılmasıdır. Burada zilyetlik söz konusu olabilir ama bu kullanım hukuka aykırıdır. Malik, haksız işgalciye karşı ecrimisil (tazminat) ve tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Zilyetlik Davası Nedir?
Zilyetlik davası, zilyedin fiili hakimiyetine yapılan müdahalelere karşı açılır. Tapu şartı aranmaz. Amaç, zilyedin elindeki taşınmazı korumaktır. Müdahale şiddetli, hileli ya da gizlice yapılmış olabilir.
Kim Açabilir?
- Taşınmazı fiilen kullanan kişi (zilyet)
Süre:
- Müdahalenin öğrenilmesinden itibaren 1 ay, her hâlükârda 1 yıl içinde açılmalıdır.
Haksız İşgal Davası Nedir?
Haksız işgal davası, malik tarafından haksız işgalciye karşı açılır. Amaç hem işgalin sonlandırılması hem de geriye dönük tazminat (ecrimisil) alınmasıdır.
Kim Açabilir?
- Tapu maliki veya yasal hak sahibi
Süre:
- Ecrimisil talepleri için zamanaşımı 5 yıl, tahliye için haklı neden süresiz olabilir.
Zilyetlik ve Haksız İşgal Davası Arasındaki Temel Farklar
| Kriter | Zilyetlik Davası | Haksız İşgal Davası |
| Kim açabilir? | Zilyet | Malik (tapu sahibi) |
| Tapu gerekir mi? | Gerekmez | Tapu ya da malik sıfatı gereklidir |
| Amaç nedir? | Müdahalenin önlenmesi veya eski hale getirme | Tahliye ve ecrimisil (tazminat) talebi |
| Dava süresi | 1 ay içinde (öğrenme sonrası) | Tahliye süresiz, ecrimisil için 5 yıl |
| Hukuki Dayanak | TMK 981-994 | TMK 683 ve devamı, Borçlar Kanunu |
Sonuç
Zilyetlik ve haksız işgal davaları, gayrimenkul üzerindeki kullanım hakkının niteliğine göre değişen iki farklı hukuki yoldur. Hak kaybı yaşamamak için doğru dava türüyle yola çıkmak, sürelere dikkat etmek ve süreci bir avukat rehberliğinde yürütmek büyük önem taşır.
Unutmayın: Haklı olabilirsiniz ama haklı olduğunuzu hukuka uygun şekilde ispatlamadığınız sürece koruma sağlayamazsınız.
Diğer yazılarımız:
Tapu Şerhinin Kaldırılması Şartlar, Süreç ve İspat Yükü (Güncel Rehber)
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir? Şartlar, Hesaplama ve 2025 Rehberi
İpotek Masrafı 2025: Tapu Harcı, Ekspertiz Ücreti ve Tüm Masraflar Rehberi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Şartlar, Türler ve 2025 Güncel Rehberi
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Farkı Nedir? Farkları, Kuruluş Süreçleri ve 2025 Rehberi
Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?
Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar