İpotek tesis ettirmek veya mevcut bir ipoteği kaldırmak istediğinizde karşınıza çeşitli ücret ve harç kalemleri çıkar. “İpotek masrafı” terimi; tapu dairesine ödenen harçlardan, ekspertiz ve bankacılık komisyonlarına, hatta avukatlık ücretlerine kadar uzanan toplam maliyeti ifade eder. Bu rehberde:
- İpotek masrafı kalemleri
- Her bir masrafın güncel oranları
- Adım adım “ipotek masrafı hesaplama” yöntemi
- Masrafları optimize etme yolları
- Süreci hızlandırmak için avukat desteğinin faydaları
başlıkları altında, ayrı ayrı ele alacağız.
1. İpotek Masrafı Kalemleri
İpotek tesis ve terkin masrafları başlıca şu kalemlerden oluşur:
- Tapu Harcı
- İpotek tesisinde % 0,5 (binde 5) oranında,
- İpotek terkininde % 0,5 (binde 5) oranında,
- Harç matrahı, tapu kaydına yazılan kredi/borç tutarıdır.
- Ekspertiz (Değerleme) Ücreti
- Bankalarca talep edilen zorunlu değer tespiti; genellikle 1.500–3.000 TL arası,
- Taşınmazın büyüklüğü ve lokasyonuna göre değişir.
- Banka Komisyonu ve Dosya Masrafı
- Kredi kullandırma hizmeti için tek seferlik alınan ücret, ortalama 0,5–1 % oranında,
- Bazı bankalar sadece sabit “dosya masrafı” (500–1.000 TL) talep edebilir.
- Avukatlık Ücreti (Opsiyonel)
- İpotek işlemlerinin takibi, ek belge temini ve ihtilaf halinde hak savunması için,
- Sabit veya kredi tutarının % 0,2–0,5 oranında belirlenebilir.
- Noter ve Diğer Resmî Masraflar
- Bazı durumlarda ihtiyati tedbir, vekaletname veya ek belge onayı ücretleri (100–300 TL).
2. Güncel Oran ve Tutarlar
| Masraf Kalemi | Oran/Tutar | Açıklama |
| Tapu Harcı (Tesis/Terkin) | % 0,5 (binde 5) | Kredi/borç tutarı üzerinden hesaplanır |
| Ekspertiz Ücreti | 1.500–3.000 TL | Taşınmaz özelliklerine göre değişir |
| Banka Komisyonu | % 0,5–1 % veya sabit 500–1.000 TL | Kredinin açılışı sırasında tahsil edilir |
| Avukatlık Ücreti | % 0,2–0,5 veya 1.000–2.000 TL | Hizmet kapsamına göre belirlenir |
| Noter/Resmî Onay Ücretleri | 100–300 TL | Vekaletname, ek evrak onayı vs. |
3. İpotek Masrafı Nasıl Hesaplanır?
Örnek: 500.000 TL kredi karşılığı ipotek tesis edecek bir kişi için;
- Tapu Harcı:
- 500.000 TL × 0,005 = 2.500 TL
- Ekspertiz Ücreti:
- Varsayalım 2.000 TL
- Banka Komisyonu (0,75 %):
- 500.000 TL × 0,0075 = 3.750 TL
- Avukatlık Ücreti (0,3 %):
- 500.000 TL × 0,003 = 1.500 TL
- Noter ve Diğer Masraflar:
- Ortalama 200 TL
Toplam Masraf: 2.500 + 2.000 + 3.750 + 1.500 + 200 = 9.950 TL
Bu hesaplama, bankadan bankaya ve dosyanın karmaşıklığına göre değişiklik gösterebilir.
4. Masrafları Optimize Etme Yolları
- Tek Banka Ekspertizini Paylaşmak: Farklı bankalardan teklif alırken aynı ekspertiz raporunu kullanmak, yeniden değerleme ücretini ortadan kaldırır.
- Komisyonsuz veya Düşük Komisyonlu Krediler: Bankaların kampanyalarındaki “komisyonsuz ipotek” fırsatlarını takip etmek.
- Avukatlık Ücretini Sabitlemek: Proje bazlı net bir fiyat anlaşması yaparak sürpriz ödemeleri önlemek.
- Tavan Oran Avantajı: Tapu harcında binde 5 tavan orana tabidir; harç matrahını artıracak ek gider beyanlarından kaçınmak.
5. Neden Avukat Desteği Almalısınız?
- Hukuki Hatalardan Kaçınma: Eksik evrak veya usul yanlışları ek maliyet ve zaman kaybına yol açabilir.
- Risk Analizi: İpotek kaydının ileride doğurabileceği borç ve yükümlülükleri önceden tespit ederek sizi korur.
- İhtilaf Yönetimi: Banka ile masraf kalemleri veya terkin süreci konusunda anlaşmazlık çıktığında hızlı müdahale sağlar.
Sonuç
İpotek masrafı – tesis veya terkin – toplamda kredi tutarının % 2–3’üne yaklaşabilir. Doğru hesaplama ve maliyet optimizasyonu, yüzbinlerce lirayı etkileyebileceği için kritik önem taşır. Tapu harcı, ekspertiz, banka komisyonu, avukatlık ve noter ücretlerini göz önünde bulundurarak bütçenizi net planlayın. Süreç boyunca hukuki danışmanlık almak isterseniz, uzman avukatlarımızla ön görüşme randevusu oluşturabilirsiniz.
Diğer yazılarımız:
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir? Şartlar, Hesaplama ve 2025 Rehberi
Zilyetlik ve Haksız İşgal Davası Arasındaki Farklar: 2025 Güncel Rehber
Tapu Şerhinin Kaldırılması Şartlar, Süreç ve İspat Yükü (Güncel Rehber)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Şartlar, Türler ve 2025 Güncel Rehberi
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Farkı Nedir? Farkları, Kuruluş Süreçleri ve 2025 Rehberi
Elatmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davaları
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Süreçlerine Genel Bakış
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?
Ecrimisil Davası Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Süreç ve Hukuki Şartlar