Kiraya Verenin Onarım Sorumluluğu Nedir?

Kiraya verenin onarım sorumluluğu gereği kiraya veren, taşınmazı kiracının sözleşme süresi boyunca güvenli ve kullanıma elverişli şekilde sunmakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. ve 304. maddelerine göre, kiraya veren:

Kiralananı teslim ederken sağlam ve kullanılabilir hâlde vermek
Kira süresi boyunca da bunu korumak zorundadır

📌 Bu yükümlülükler, yalnızca sözleşmenin başlangıcında değil, kira süresi boyunca devam eder.

Kiraya Verenin Yapmak Zorunda Olduğu Onarımlar:

✅ Tesisat problemleri (su kaçağı, elektrik arızası)
✅ Çatı, dış cephe, temel ve duvar gibi taşıyıcı sistemler
✅ Kalorifer kazanı, kombi gibi sistemik ekipmanlar
✅ Asansör, jeneratör gibi ortak alanla ilgili altyapılar (kat mülkiyeti kapsamında)
✅ Resmî makamlarca zorunlu tutulan bakım ve tadilatlar (deprem güçlendirmesi vb.)

Kiracının Yapmakla Yükümlü Olduğu Küçük Onarımlar:

Kiracı ise kullanım sırasında ortaya çıkan küçük onarımlardan ve temiz tutma yükümlülüğünden sorumludur. Örneğin:

Ampul değiştirme
Sifon tamiri
Musluk contası değişimi
Boya ve cila gibi kozmetik düzeltmeler

📌 Kiracı, bu tip küçük onarımları yapmadığı takdirde taşınma sonrası depozitodan kesinti yapılabilir.

Kiraya Veren Onarım Yapmazsa Ne Olur?

Kiracı, öncelikle kiraya vereni yazılı şekilde uyarır. Eğer uyarıya rağmen gerekli onarım yapılmazsa:

Kiracı, onarımı kendisi yaptırıp masrafı kira bedelinden mahsup edebilir
Zarar büyükse, kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir
Uğradığı zarar nedeniyle tazminat davası açabilir

Kiracı Hangi Belgelerle Haklarını Koruyabilir?

Onarıma dair fatura ve makbuzlar
Kiraya verene gönderilen ihtarname veya e-posta
Onarımdan önce ve sonra çekilmiş fotoğraflar
Tanık beyanları (apartman yöneticisi, komşular)

📌 Belgeli ve yazılı iletişim, ileride yaşanacak uyuşmazlıklarda en büyük delil olur.

Masraf Mahsup Dilekçesi Örneği (Kiracıdan Kiraya Verene):

Sayın [Kiraya Verenin Adı],

… adresinde kiracısı bulunduğum taşınmazda meydana gelen [arıza türü] nedeniyle tarafınıza … tarihinde bildirimde bulunmama rağmen herhangi bir müdahale yapılmamıştır. Bu nedenle onarımı kendim yaptırarak … TL masraf yaptım. Faturası ekte sunulmuştur. Masraf tutarının … TL’lik kira bedelinden mahsup edilmesini talep ederim.

Saygılarımla,

Ad Soyad – Tarih – İmza

Yargıtay Kararları Ne Diyor?

Yargıtay kararlarına göre, kiraya verenin onarım sorumluluğunu yerine getirmemesi ve bu durumun kiracının yaşamını veya ticaretini olumsuz etkilemesi, kiracıya kira indirimi ve tazminat hakkı verir. Kiracının onarım masrafını kira bedelinden düşmesi, haklı bir savunma olarak kabul edilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Onarım masrafları fahiş olmamalı, objektif şekilde belirlenmiş olmalıdır
Kiraya verenin onarım yapmasına makul süre tanınmalıdır
Mahsup edilen tutar, kira borcu kadar ya da daha az olmalıdır
Depozitodan düşülecek onarımlar, küçük ve kullanıcı hatasından kaynaklıysa geçerli olur

Sonuç: Kiraya Verenin Onarım Sorumluluğu Temel Borçtur.

Kiralananın sorunsuz şekilde kullanımı, kiraya verenin öncelikli yükümlülüğüdür. Kiracı, onarım yapılmaması hâlinde, hem kendi harcamalarını geri alabilir hem de kira sözleşmesini haklı gerekçeyle feshedebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda delillerle desteklenen bir iletişim süreci, hak kaybını önler ve hukuki zemini güçlendirir.

Diğer Yazılarımız:

Elektronik İmza ile Kira Sözleşmesi Yapılır mı? | E-İmza Geçerliliği ve Şartları

Eşyalı Taşınmaz Kiralama Rehberi: Ayıp & Eksiklik

Kira Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Tahliye Süreci

Depozito Nedir ve Nasıl İade Edilir? Kira Depozito Rehberi

Kira Artışı Yasal Mıdır? TÜFE’ye Göre Kira Zam Oranları ve Yasal Sınırlar

Airbnb, VRBO Gibi Kısa Dönem Kiralamalarının Hukuki Boyutu: İzinler, Sözleşmeler ve Yükümlülükler

Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı Rehberi

Deprem Sonrası Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Kiracı ve Kiraya Veren Hakları

Depozito Nedir ve Nasıl İade Edilir? Kira Depozito Rehberi

Sözleşmesiz Kira İlişkisi Nedir? Haklar, Yükümlülükler ve Tahliye Süreci 2025

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir? 2025 Rehberi ve Hukuki Süreç